KERANGKA ACUAN KERJA
( K A K )
PERENCANAAN PEMBANGUNAN RUMAH
LAYAK HUNI
Tahun Anggaran 2025
DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN PROVINSI MALUKU
BIDANG RUMAH SWADAYA
KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)
PEKERJAAN :
PERENCANAAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI
1. PENDAHULUAN
A. UMUM
1. Setiap bangunan gedung negara harus diwujudkan dengan
sebaik - baiknya, sehingga mampu memenuhi secara
optimal fungsi bangunannya, andal, ramah lingkungan
dan dapat sebagai teladan bagi lingkungannya, serta
berkontribusi positif bagi perkembangan arsitektur di Indanesia.
2. Setiap bangunan gedung negara harus direncanakan,
dirancang dengan sebaik - baiknya, sehingga dapat
memenuhi kriteria teknis bangunan yang layak dari segi mutu,
biaya, dan kriteria administrasi bagi bangunan gedung
negara.
3. Pemberi jasa perencanaan untuk bangunan gedung
negara perlu diarahkan secara baik dan menyeluruh,
sehingga mampu menghasilkan karya perencanaan teknis
bangunan yang memadai dan layak diterima menurut
kaidah, norma serta tata laku profesional.
4. Kerangka Acuan Kerja ( KAK ) untuk pekerjaan
perencanaan perlu disiapkan secara matang sehingga
memang mampu mendorong perwujudan karya
perencanaan yang sesuai dengan kepentingan kegiatan.
B. Latar Belakang.
1. Pekerjaan yang akan dilaksanakan adalah merupakan
bagian lingkup Satuan Kerja Dinas Perumahan dan Kawasan
Permukiman Provinsi Maluku.
2. Pemegang mata anggaran adalah Pemerintah RI yang
dalam hal ini adalah Dinas Perumahan dan Kawasan
Permukiman Provinsi Maluku.
3. Untuk penyelenggaraan satuan kerja termaksud,
dibentuk Organisasi Pengelola Satuan kerja berdasarkan Surat
Keputusan Kepala Satuan Kerja: Dinas Perumahan dan
Kawasan Permikiman Provinsi Maluku berupa SK
Pembentukan Panitia Pengadaan Barang dan Jasa tahun 2025
dengan susunan organisasi seperti pada lampiran.
2. MAKSUD DAN TUJUAN
1) Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini merupakan petunjuk bagi konsultan
perencana yang memuat masukan, azas, kriteria, keluaran dan proses
yang harus dipenuhi dan diperhatikan serta diinterprestasikan ke
dalam pelaksanaan tugas perencanaan.
2) Dengan penugasan ini diharapkan konsultan Perencana
dapat melaksanakan tanggung jawabnya dengan baik untuk
menghasilkan keluaran yang memadai sesuai KAK ini.
3. SASARAN
Kegiatan yang dilaksanakan adalah:
PERENCANAAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI
4. NAMA DAN ORGANISASI PEJABAT PEMBUAT KOMITMEN
PPK : MUHAMMAD ARIFIN, ST.
Alamat : Jl. Wolter Mongensidi Passo - Ambon
5. SUMBER PENDANAAN
A. Biaya Perencanaan.
1. Untuk pelaksanaan pekerjaan Perencanaan ini mengikuti
pedoman dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor:
22/PRT/M/2018 tanggal 15 Oktober 2018. tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara yaitu:
a. untuk pekerjaan standar berlaku biaya maksimum sesuai yang
tercantum dalam tabel A s.d. tabel D, dan dihitung dengan
billing rate sesuai ketentuan yang berlaku.
b. bila terdapat pekerjaan non standar, maka dihitung
secara orang-bulan dan biaya langsung yang dapat diganti,
sesuai dengan ketentuan billing rate yang berlaku,
c. pengaturan komponen pembiayaan pada butir a) dan
b) diatas adalah dipisahkan antara bangunan standar, serta
dan non standar dan harus terbaca dalam suatu rekapitulasi
akhir yang menyebut angka dan huruf,
d. besarnya biaya konsultan Perencanaan merupakan
biaya tetap dan pasti.
e. ketentuan pembiayaan lebih lanjut mengikuti surat perjanjan
pekerjaan perencanaan yang dibuat oleh Kepala Satuan Kerja
dan Konsultan Perencana.
2. Biaya pekerjaan konsultan Perencanaan dan tata
cara pembayaran diatur secara kontraktual setelah melalui
tahapan proses pengadaan konsultan perencana sesuai
peraturan yang berlaku, yang terdiri dari:
a. honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang,
b. materi dan penggandaan laporan,
c. Pembelian bahan dan ATK
d. pembelian dan atau sewa peralatan,
e. sewa kendaraan,
f. biaya rapat-rapat,
g. perjalanan (lokal maupun luar kota),
h. pajak dan iuran daerah lainnya,
3. Pembayaran biaya konsultan Perencana didasarkan pada
prestasi kemajuan pekerjaan perencanaan.
B. Sumber Dana.
Sumber dana dari keseluruhan pekerjaan perencanaan dibebankan
pada APBD Bidang Rumah Swadaya Dinas Perumahan dan Kawasan
Permukiman Provinsi Maluku.
1. DPA Nomor : DPA/A.1/1.04.0.00.0.00.01.0000/002/2025 tanggal 23
Januari 2025 Sebesar, Rp. 38.000.000,00 (Tiga puluh
Delapan juta rupiah)
6. LINGKUP, LOKASI KEGIATAN, DATA DAN FASILITAS PENUNJANG
A. Lingkup Kegiatan adalah PERENCANAAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK
HUNI.
B. Lokasi Kegiatan adalah Kota Ambon, Kabupaten Maluku Tengah, dan
Kabupaten Kepulauan Tanimbar.
1) Untuk melaksanakan tugasnya konsultan Perencana harus mencari
informasi yang dibutuhkankan selain dari informasi yang diberikan
oleh Kepala Satuan Kerja termasuk melalui Kerangka Acuan Kerja
ini.
2) Konsultan Perencana harus memeriksa kebenaran informasi yang
digunakan dalam pelaksanaan tugasnya, baik yang berasal
dari Kepala Satuan Kerja, maupun yang dicari sendiri.
Kesalahan kelalaian pekerjaan perencanaan sebagai akibat dari
kesalahan informasi menjadi tanggung jawab konsultan
Perencana.
3) Dalam hal ini informasi yang diperlukan dan harus diperoleh
untuk bahan perencanaan diantaranya mengenai hal-hal
sebagai berikut:
a. Informasi tentang lahan, meliputi :
i. kondisi fisik lokasi seperti : luasan, batas-batas, dan
topografi,
ii. kondisi tanah,
iii. keadaan air tanah,
iv. peruntukan tanah, dan lain-lain.
b. Pemakai bangunan:
c. Kebutuhan bangunan:
i. program ruang,
ii. pemanfaatan ruang,
d. Keinginan tentang ruang-ruang tertentu, baik
yang berhubungan dengan pemakai atau perlengkapan yang
akan digunakan dalam ruang tersebut.
e . Keinginan tentang kemungkinan perubahan fungsi
ruang/bangunan.
4) staf/ tim teknis pelaksanaan pekerjaan.
Pejabat Pembuat Komitmen akan mengangkat petugas sebagai
wakilnya yang bertindak sebagai Tim Teknis untuk pengawas,
pendamping dalam pelaksanaan pekerjaan ini.
7. LINGKUP PEKERJAAN
7.1. LINGKUP TUGAS
Lingkup tugas yang harus dilaksanakan oleh konsultan
Perencana adalah berpedoman pada ketentuan yang berlaku,
khususnya Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung
Negara, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor:
22/PRT/M/2018 tanggal 15 Oktober 2018 yang dapat meliputi tugas-
tugas perencanaan lingkungan, site/tapak bangunan, dan
perencanaan fisik bangunan gedung negara yang terdiri dari:
A. Persiapan Perencanaan seperti mengumpulkan data dan
informasi lapangan (termasuk penyelidikan tanah sederhana),
membuat interpretasi secara garis besar terhadap KAK, dan konsultasi
dengan pemerintah daerah setempat mengenai peraturan daerah
perijinan bangunan.
B. Penyusunan Prarencana seperti rencana tapak, pra-rencana
bangunan termasuk program dan konsep ruang serta perkiraan
biaya bangunan.
C. Penyusunan Pengembangan Rencana, antara lain membuat:
1. Rencana arsitektur, beserta uraian konsep dan visualisasi
yang mudah dimengerti oleh pemberi tugas.
2. Rencana struktur, beserta uraian konsep dan perhitungannya.
3. Perkiraan biaya.
D. Penyusunan Rencana Detail antara lain membuat:
1. Gambar-gambar detail arsitektur, detail struktur, detail utilitas
yang sesuai dengan gambar rencana yang telah disetujui.
Semua gambar arsitektur, struktur, dan utilitas harus ditanda
tangani oleh Penanggung Jawab Perusahaan dan
Tenaga Ahli yang mempunyai Ijin Sertifikat.
2. Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS).
3. Rincian volume pelaksanaan pekerjaan, rencana anggaran
biaya pekerjaan konstruksi (E.E).
4. Laporan akhir perencanan.
E. Mengadakan persiapan pelelangan, seperti membantu PPK
dalam menyusun dokumen pelelangan dan membantu panitia
pelelangan menyusun program dan pelaksanaan pelelangan.
F. Membantu panitia pelelangan pada waktu penjelasan
pekerjaan, termasuk menyusun berita acara penjelasan
pekerjaan, evaluasi penawaran, menyusun kembali dokumen
pelelangan, dan melaksanakan tugas-tugas yang sama apabila
terjadi lelang ulang.
G. Mengadakan pengawasan berkala selama pelaksanaan konstruksi
fisik dan melaksanakan satuan kerja seperti :
1. Melakukan penyesuaian gambar dan spesifikasi teknis
pelaksanaan bila ada perubahan.
2. Memberikan penjelasan terhadap persoalan-persoalan yang
timbul selama masa pelaksanaan konstruksi.
3. Memberikan saran-saran, pertimbangan dan rekomendasi
tentang penggunaan bahan.
4. Membuat laporan akhir pengawasan berkala.
H. Menyusun buku petunjuk penggunaan peralatan bangunan
dan perawatannya termasuk petunjuk yang menyangkut peralatan
dan perlengkapan mekanikal-elektrikal bangunan.
7.2. TANGGUNG JAWAB PERENCANAAN
A. Konsultan Perencanaan bertanggung jawab secara profesional
atas jasa perencanaan yang berlaku dilandasi Undang-undang
Nomor 2 Tahun 2017 Tentang Jasa Konstruksi.
B. Secara umum tanggung jawab konsultan adalah minimal sebagai
berikut:
1. Hasil karya perencanaan yang dihasilkan harus
memenuhi persyaratan standar hasil karya perencanaan yang
berlaku mekanisme pertanggungan sesuai dengan ketentuan
perundang- undangan yang berlaku.
2. Hasil karya perencanaan yang dihasilkan harus
telah mengakomodasi batasan - batasan yang telah
diberikan oleh kegiatan, termasuk melalui KAK ini, seperti dari
segi pembiayaan, waktu penyelesaian pekerjaan dan mutu
bangunan yang akan diwujudkan.
3. Hasil karya perencanaan yang dihasilkan harus telah
memenuhi peraturan, standar, dan pedoman teknis bangunan
gedung yang berlaku untuk bangunan gedung pada
umumnya dan yang khusus untuk bangunan gedung negara.
8. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN
- Jangka waktu pelaksanaan Perencanaan sampai dengan
persiapan Dokumen Lelang Konstruksi diperkirakan selama 45 (Empat
Puluh Lima) hari kalender, terhitung sejak terbit SPMK.
- Konsultan Perencana mempunyai kewajiban untuk
melaksanakan Perencanaan Berkala terhadap hasil karyanya selama
pelaksanaan Konstruksi Fisik, yang diperkirakan selama 120 (Seratus
Dua Puluh) hari kalender.
9. TENAGA AHLI
Untuk mencapai hasil yang diharapkan, Pihak Konsultan
Perencana harus menyediakan tenaga-tenaga ahli dalam suatu
struktur organisasi Konsultan Perencana untuk menjalankan
kewajibannya sesuai dengan lingkup jasa yang tercantum dalam KAK ini
yang bersertifikat dan disetujui oleh PEMBERI TUGAS.
Struktur Organisasi serta daftar tenaga ahli beserta kualifikasinya,
minimal sebagai berikut :
PENGALAMAN
No. JABATAN KEAHLIAN JML
KUALI FIKASI MINIMAL
(org)
A. TENAGA AHLI
1. Site Engineer SIPIL/ 1 S1 2 tahun
ARSITEK
B. TENAGA PENDUKUNG
1. Surveyor 1 SMK 1 tahun
Estimator (Operator D3
2. 1 1 tahun
Komputer)
Sesuai dengan ketentuan, maka Tenaga Ahli diatas harus memiliki
Sertifikat tenaga ahli SKA/SKT dari Asosiasi dan dilengkapi dengan
Curiculum Vitae (pengalaman dilengkapi dengan referensi/surat
keterangan) serta ijazah.
10. Kualifikasi Perusahaan
No Jenis Izin Kode Subklasifikasi
KBLI Aktivitas Keinsinyuran dan Konsultasi Teknis
1 71102 – Kode YBDI - Jasa Rekayasa Konstruksi Bangunan
SubKlasifikasi-RK001 Gedung Hunian dan Non Hunian
11.KELUARAN
11.1. TAHAPAN PERENCANAAN
Keluaran yang dihasilkan oleh konsultan Perencana berdasarkan
Kerangka Acuan Kerja ini adalah lebih lanjut akan diatur dalam surat
perjanjian, yang minimal meliputi:
A. Tahap Konsep Perencanaan
1) Konsep penyiapan rencana teknis, termasuk konsep organisasi,
jumlah dan kualifikasi tim perencana, metoda pelaksanaan, dan
tanggung jawab waktu perencanaan.
2) Konsep skematik rencana teknis, termasuk program
ruang, organisasi hubungan ruang, dll.
3) Laporan data dan informasi lapangan, termasuk penyelidikan tanah
sederhana, dll.
B. Tahap Pra - Rencana Teknis
1) Gambar-gambar rencana tapak.
2) Gambar-gambar pra-rencana bangunan.
3) Perkiraan biaya pembangunan.
4) Laporan Perencanaan.
5) Kelengkapan Bukti Hak Atas Tanah.
6) Hasil konsultasi rencana dengan Pemda setempat.
7) Garis besar rencana kerja dan syarat-syarat (RKS).
C. Tahap Pengembangan Rencana
1) rencana arsitektur, beserta uraian konsep dan visualisasi dwi
dan trimatra bila diperlukan;
2) rencana struktur, beserta uraian konsep;
3) rencana mekanikal-elektrikal, beserta uraian konsep;
4) garis besar spesifikasi teknis;
5) perkiraan biaya.
D. Tahap Rencana Detail
1) membuat gambar-gambar detail,
2) rencana kerja dan syarat-syarat, (RKS)
3) rincian volume pelaksanaan pekerjaan, (BQ)
4) rencana anggaran biaya pekerjaan konstruksi, (RAB)
berdasarkan Analisa Biaya Konstruksi - SNI
5) dan menyusun laporan Akhir perencanaan yang dapat
dipertanggung jawabkan.
E. Tahap Pelelangan (Dokumen Perencanaan Teknis)
1) Gambar Rencana beserta detail pelaksanaan ; arsitektur, struktur,
mekanikal dan elektrikal.
2) Rencana kerja dan syarat-syarat administratif, syarat umum
dan syarat teknis(RKS)
3) Rencana Anggaran Biaya (RAB),
4) Rincian Volume pekerjaan/ bill of quantity (BQ),
5) Laporan Perencanaan;
F. Tahap Pengawasan Berkala
1) Laporan Pengawasan Berkala; seperti memeriksa kesesuaian
pelaksanaan pekerjaan dengan rencana secara berkala,
melakukan penyesuaian gambar dan spesifikasi teknis pelaksanaan
bila ada perubahan, memberikan penjelasan terhadap persoalan-
persoalan yang timbul selama masa konstruksi, memberikan
rekomendasi tentang penggunaan bahan, dan membuat laporan
akhir pengawasan berkala;
2) Menyusun l a p o r a n akhir pekerjaan perencanaan yang
terdiri atas perubahan perencanaan pada masa pelaksanaan
konstruksi, petunjuk penggunaan, pemeliharaan, dan perawatan
bangunan gedung, termasuk petunjuk yang menyangkut
peralatan dan perlengkapan mekanikal- elektrikal bangunan.
11.2. K R l T E R l A
A. Kriteria Umum
Pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh konsultan perencana seperti
yang dimaksud pada KAK harus memperhatikan kriteria umum
bangunan disesuaikan berdasarkan fungsi dan kompleksitas bangunan,
yaitu:
1) Persyaratan Peruntukan dan Intensitas :
a . menjamin bangunan gedung didirikan berdasarkan
ketentuan tata ruang dan tata bangunan yang ditetapkan di
Daerah yang bersangkutan,
b . menjamin bangunan dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya,
c . menjamin keselamatan pengguna masyarakat.
2) Persyaratan Arsitektur dan Lingkungan
a. menjamin terwujudnya bangunan gedung yang
didirikan berdasarkan karakteristik lingkungan, ketentuan wujud
bangunan, dan budaya daerah, sehingga seimbang, serasi dan
selaras dengan lingkungannya (fisik, sosial dan budaya),
b. m e n j a m i n terwujudnya tata ruang hijau yang
dapat memberikan keseimbangan dan keserasian bangunan
terhadap lingkungannya,
c. menjamin bangunan gedung dibangun dan dimanfaatkan
dengan tidak menimbulkan dampak negatif terhadap
lingkungan.
3) Persyaratan Struktur Bangunan
a. menjamin terwujudnya bangunan gedung yang
dapat mendukung beban yang timbul akibat perilaku alam dan
manusia (gempa,dll),
b. menjamin keselamatan manusia dari kemungkinan
kecelakaan atau luka yang disebabkan oleh kegagalan struktur
bangunan,
c. menjamin kepentingan manusia dari kehilangan atau
kerusakan benda yang disebabkan oleh perilaku struktur,
d. menjamin perlindungan properti lainnya dari kerusakan
fisik yang disebabkan oleh kegagalan struktur.
B. Kriteria Khusus
Kriteria khusus dimaksudkan untuk memberikan syarat -syarat yang
khusus, spesifik berkaitan dengan bangunan gedung yang akan
direncanakan, baik dari segi fungsi khusus bangunan, segi teknis lainnya,
misalnya:
1. Dikaitkan dengan upaya pelestarrian atau konservasi bangunan
yang ada.
2. Kesatuan perencanaan bangunan dengan lingkungan yang
ada disekitar, seperti dalam rangka implementasi penataan
bangunan dan lingkungan.
3. Solusi dan batasan - batasan kontekstual , seperti faktor
sosial budaya setempat, geografi klimatologi, dan lain - lain.
11.4. PROSES PERENCANAAN
A. Dalam proses perencanaan untuk menghasilkan keluaran-
keluaran yang diminta, konsultan Perencana harus
menyusun jadwal pertemuan berkala dengan Pengelola
Kegiatan.
B. Dalam pertemuan berkala tersebut ditentukan produk awal, antara
dan pokok yang harus dihasilkan konsultan sesuai dengan
rencana keluaran yang ditetapkan dalam KAK ini.
C. Dalam pelaksanaan tugas, konsultan harus selalu
memperhitungkan bahwa waktu pelaksanaan pekerjaan adalah
mengikat.
11.5. PROGRAM KERJA
A. Konsultan Perencana harus segera menyusun program kerja minimal
meliputi :
1. Jadwal kegiatan secara detail.
2. Alokasi tenaga yang lengkap (disiplin dan keahliannya). Tenaga-
tenaga yang diusulkan oleh konsultan perencana harus mendapatkan
persetujuan dari Kepala Satuan Kerja.
3. Konsep penanganan pekerjaan perencanaan.
B. Program kerja secara keseluruhan harus mendapatkan
persetujuan dari Kepala Satuan Kerja, setelah sebelumnya
dipresentasikan oleh Konsultan Perencana dan mendapatkan
pendapat teknis dari Pengelola Teknis Kegiatan.
C. Secara Umum, persyaratan teknis bangunan gedung negara
mengikuti ketentuan dalam :
1. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 29/PRT/M/2006
Tanggal 1 Desember 2006 tentang Persyaratan Teknis Bangunan
Gedung.
2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 22/PRT/M/2018
Tanggal 15 Oktober 2018 pedoman Teknis Pembangunan Bangunan
Gedung Negara.
3. Standar Nasional Indonesia tentang Bangunan Gedung serta
standar teknis yang terkait.
4. Peraturan daerah setempat tentang Bangunan Gedung.
12. PELAPORAN
1) Konsep Perencanaan,
2) Pra Rencana Teknis,
3) Pengembangan Rencana
4) Rencana Detail,
5) Dokumen Pelelangan,
6) Laporan Pengawasan Berkala,
7) Laporan Akhir Perencanaan.
13. PENUTUP
A. Setelah Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini diterima, maka konsultan
hendaknya memeriksa sernua bahan masukan yang diterima
dan mencarii bahan masukan lain yang dibutuhkan.
B. Berdasarkan bahan-bahan tersebut konsultan agar segera
menyusun program kerja untuk dibahas dengan PPK.
Pejabat Pembuat Komitmen
(PPK)
MUHAMMAD ARIFIN, ST.
NIP. 19680529 200701 1 009