RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
SPESIFIKASI TEKNIS
PEKERJAAN : PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KELURAHAN YABANSAI
LOKASI : KELURAHAN YABANSAI - KOTA JAYAPURA
TAHUN : 2025
Type : RUMAH DARAT TYPE 36
BAB I
SYARAT-SYARAT UMUM DAN ADMINISTRASI
Pasal 1
PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas dalam hal ini adalah Dinas Pekerjaan Umum, Penataan Ruang Perumahan
Dan Permukiman Kota Jayapura, Tahun Anggaran 2025.
Pasal 2
PERENCANA
Sebagai Perencana adalah CV. Noken Triangulasi Konsultan yang beralamat di Jl. Raya
Tasangkapura No. 33B Jayapura Selatan – Papua
Pasal 3
PENGAWAS PEKERJAAN
Yang bertindak sebagai Pengawas pekerjaan adalah Badan Hukum atau Badan resmi
lainnya yang bergerak di bidang pengawasan bangunan dan akan ditetapkan kemudian
oleh Dinas Pekerjaan Umum dengan Surat Keputusan yang akan diberitahukan kepada
pihak-pihak yang terkait dalam pekerjaan tersebut di atas.
Pasal 4
PENJELASAN PEKERJAAN
1. Penjelasan pekerjaan akan diberikan oleh Panitia Lelang bersama Konsultan
Perencana pada hari, tanggal, jam dan tempat sesuai dalam undangan.
2. Setelah hari/tanggal dimaksud diatas, tidak ada lagi penjelasan maupun tanya jawab
mengenai pekerjaan pembangunan ini.
3. Hasil penjelasan pekerjaan berupa perubahan/penambahan/pengurangan
terhadap RKS maupun gambar rencana akan dituangkan dalam Berita Acara
(risalah) Penjelasan Pekerjaan oleh Panitia Lelang dan disampaikan kepada peserta
lelang sebelum hari/tanggal pemasukan penawaran.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
Pasal 5
JANGKA WAKTU PELAKSANAAN PEKERJAAN
Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan ditetapkan 120 (serratus Dua Puluh ) hari kalender
terhitung sejak SPK diterbitkan dengan masa pemeliharaan 180 (seratus delapan puluh)
hari kalender sejak penyerahan pertama pekerjaan dilakukan.
Pasal 6
MULAINYA PEKERJAAN DAN PENYERAHAN PEKERJAAN
1. Pekerjaan harus sudah dimulai dalam arti yang sebenarnya selambat-lambatnya 7
(tujuh) hari kalender sejak SPK diterbitkan, kecuali bila ditentukan lain.
2. Penyerahan pertama pekerjaan dilakukan setelah prestasi pekerjaan mencapai
100% (seratus persen) dan dinyatakan dalam Berita Acara Penyerahan Pertama
Pekerjaan antara Kontraktor dengan Pemimpin Proyek.
3. Penyerahan Kedua Pekerjaan dilakukan setelah masa pemeliharaan berakhir yaitu
setelah Penyerahan Pertama Pekerjaan dilakukan dan dinyatakan dalam Berita
Acara Penyerahan Kedua Pekerjaan.
Pasal 7
MASA PEMELIHARAAN
1. Dalam masa pemeliharaan ini Kontraktor harus memperbaiki/menyempurnakan
segala kerusakan, cacat teknis maupun kekurangan yang terjadi akibat kurang
sempurnanya pelaksanaan oleh Kontraktor dan dalam perbaikan ini Kontraktor
harus mentaati petunjuk-petunjuk Direksi/Pemberi Tugas.
2. Pekerjaan perbaikan ini harus segera dikerjakan oleh Kontraktor pada peringatan
pertama dan harus diselesaikan paling lambat dalam waktu 30 (tiga puluh) hari
kalender atau sebelum masa pemeliharaan berakhir.
Pasal 8
PERPANJANGAN WAKTU PELAKSANAAN
Perpanjangan waktu pelaksanaan hanya dapat diberikan sepanjang disebabkan oleh hal-
hal diluar kekuasaan (force majeure) kontraktor. Dalam hal ini Kontraktor harus
mengajukan permohonan tertulis kepada Pemberi Tugas disertai bukti-bukti sebelum
berakhimya waktu pelaksanaan (penyerahan pertama pekerjaan). Lamanya waktu
perpanjangan disesuaikan atas pertimbangan yang wajar dari Pemberi Tugas dan dibuat
Surat Keputusan berupa Addendum Kontrak/SPK.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
Pasal 9
SURAT PENUNJUKAN PEMENANG PELELANGAN DAN PERINTAH KERJA
Kontraktor yang telah ditetapkan sebagai pemenang akan diberikan Surat Penunjukan
Pemenang Pelelangan dan Perintah Kerja yang menjadi pedoman dalam pelaksanaan
Kontraktor harus menyediakan 1(satu) rangkap gambar-gambar rencana dan detail
berikut RKS dilokasi proyek.
Pasal 10
CARA PEMBAYARAN
Pembayaran akan diatur kemudian dalam kontrak/SPK dan dilaksanakan secara
langsung kepada PIHAK KEDUA dan dibayarkan secara bertahap/termijn. Untuk lebih
jelasnya akan diatur lebih lanjut dalan Surat Perintah Kerja. SPK Pembayaran oleh Pihak
Pemberi Tugas kepada Kontraktor didasarkan:
• Laporan kemajuan pekerjaan pelaksanaan (bobot prestasi).
• Berita Acara Pemeriksaan Pekerjaan Pelaksanaan
• Berita Acara Kemajuan Pekerjaan Untuk Pembayaran Angsuran.
• Kwitansi dan Faktur.
• SPK (Surat Perjanjian Kerja)
Pasal 11
BIAYA PEMBUATAN DOKUMEN KONTRAK
Biaya pembuatan dokumen kontrak menjadi beban Kontraktor dan dianggap telah
masuk dalam harga borongan (kontrak)
Pasal 12
FORCE MAJEURE
Apabila selama pelaksanaan pekerjaan terjadi force majeure sehingga mempengaruhi
kelangsungan jalannya pekerjaan, maka segera dibuatkan Berita Acara yang
disetujui/diketahui oleh instansi yang ada kaitannya dengan bencana/keadaan memaksa
tersebut misalnya ;
• Bencana alam (banjir, gempa bumi, angin topan dsb)
• Kebakaran, huru-hara dan peperangan.
• Kekosongan bahan dipasaran setempat.
• Tindakan pemerintah dibidang moneter.
Kontraktor berkewajiban untuk melapor dan menyampaikan pengajuan tertulis dalam
waktu 3×24 jam dari kejadian tersebut. Bila kesempatan melapor ini tidak dipenuhi
dalam waktu yang telah ditentukan maka Kontraktor kehilangan hak untuk mengajukan
tuntutan.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
Pasal 13
KESELAMATAN KERJA
Kontraktor berkewajiban memenuhi peraturan tentang keselamatan kerja antara lain
tersedianya P3K yang siap pakai di lokasi pekerjaan.
Pasal 14
PEKERJAAN TAMBAH/KURANG
1. Pekerjaan tambah atau kurang hanya boleh dilaksanakan apabila ada perintah
tertulis dari Pemberi Tugas. Tanpa perintah tertulis dari Pemberi Tugas, pekerjaan
tambah atau kurang sepenuhnya menjadi tanggung jawab Kontraktor.
2. Perhitungan biaya pekerjaan tambah/kurang didasarkan pada harga satuan
pekerjaan yang tercantum dalam RAB kontrak/ SPK.
3. Biaya atas pekerjaan tambah/kurang akan dibayar bersamaan dengan pembayaran
angsuran terakhir.
Pasal 15
PELAKSANA DAN TUGASNYA
Dalam pelaksanaan proyek, Kontraktor harus menempatkan seorang atau lebih sebagai
Pelaksana yang berpengalaman dibidang bangunan gedung dan bertanggung jawab atas
pelaksanaan pekerjaan ini. Tugas Pelaksana antara lain:
1. Mempelajari/meneliti serta melaksanakan pekerjaan sesuai dengan RKS, gambar-
gambar rencana beserta detailnya dan schedule yang telah disepakati sehingga
dapat dicapal hasil pekerjaan sesuai dengan rencana, baik mutu maupun ketepatan
waktu pelaksanaan.
2. Wajib melaksanakan perintah-perintah dari Direksi yang sesuai dengan gambar dan
RKS.
3. Wajib memberitahu Direksi apabila menurut Pelaksana ada petunjuk atau
keputusan-keputusan Direksi yang mengakibatkan perubahan dalam pembiayaan
maupun waktu pelaksanaan.
Pasal 16
RENCANA KERJA DAN PELAKSANAAN
Dalam waktu 7(tujuh) hari kalender setelah SP3K diterbitkan Kontraktor wajib
menyerahkan bobot prosentase tiap bagian pekerjaan dan jadwal rencana kerja (time
schedule) untuk diketahui/disetujui oleh Pemimpin Proyek, dan Konsultan Pengawas
untuk selanjutnya menjadi pedoman pelaksanaan dalam pekerjaan. Rencana kerja
dibuat atas dasar perhitungan didaerah tropis, adanya hari-hari libur dan lain-lain
sehingga perpanjangan waktu dikarenakan hal-hal tersebut dapat dihindari. Rencana
kerja tersebut meliputi:
1. Tanggal yang diusulkan untuk mulai dan menyelesaikan setiap bagian pekerjaan.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
2. Tanggal yang diusulkan untuk memperoleh/mendatangkan bahan.
3. Jumlah keahlian pekerja yang diusulkan untuk menangani bagian-bagian pekerjaan.
Pasal 17
LAPORAN PROYEK
1. Kontraktor harus menyediakan buku catatan harian ditempat pekerjaan (proyek)
selama pekerjaan berlangsung dan mengisinya.
Buku catatan harus berisikan:
• Jumlah pekerja yang bekerja setiap harinya.
• Uraian dari macam pekerjaan yang dikerjakan.
• Bahan yang masuk, yang ditolak maupun yang dipakai.
• Peralatan kerja yang digunakan
• Jam kerja dan keadaan cuaca.
• Adanya kejadian khusus
• Kunjungan tamu yang ada hubungannya dengan proyek.
• Instruksi dari pengawas/direksi ataupun pemberi tugas.
Pencatatan harus dilakukan setiap hari ditanda tangani oleh Pelaksana dan
Pengawas Lapangan.
2. Catatan diatas harus disalin pada lembaran bebas dalam rangkap 5 (lima) sebagai
Laporan Harian.
3. Tiap akhir pekan, Kontraktor harus mencatat dalam buku catatan proyek tersebut,
bobot prestasi dari pekerjaan yang telah dilaksanakan, selanjutnya disalin dalam
lembaran lepas berikut jumlah tenaga maupun catatan-catatan lainnya selama
seminggu dalam rangkap 5 (lima) sebagai Laporan Mingguan.
4. Setiap bulannya Kontraktor harus membuat evaluasi tentang kemajuan pekerjaan
yang telah dicapai maupun permasalahan yang ada. Catatan evaluasi tersebut dibuat
rangkap 5 (lima) sebagai laporan bulanan.
Semua laporan tersebut diatas harus ditanda tangani oleh Pelaksana Lapangan,
Pengawas Lapangan/Harian.
Pasal 18
FOTO DOKUMENTASI
Foto dokumentasi dicetak dalam pada kertas folio yang menjadi lampiran dalam laporan
kemajuan pekerjaan, dibuat mulai dari sebelum pelaksanaan (prestasi 0%), 25%, 50%,
75% hingga prestasi 100%. Pengambilan gambar dari satu tempat dimana harus tampak
papan nama proyek. Foto dokumentasi disampaikan kepada PPTK, Pengelola
teknis/DPU, Pengawas dan Kontraktor sebagai arsip.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
Pasal 19
PERUBAHAN DOKUMEN
1. Apabila selama pelaksanaan dipandang perlu untuk diadakan perubahan pada
gambar/RKS maka kontraktor wajib melaksanakannya.
2. Bila dengan perubahan tersebut mengakibatkan pekerjaan tambah/kurang, maka
perubahan harga borongan akan diatur dalam Addendum Surat Perjanjian
Kontraktoran.
3. Gambar perubahan diserahkan dalam rangkap 5 (lima) kepada pemberi tugas dalam
hal ini Dinas PU kota Jayapura untuk mendapatkan pengesahan dengan biaya dari
Kontraktor.
Pasal 20
PENYERAHAN PEKERJAAN KEPADA PIHAK KETIGA
Kontraktor tidak boleh menyerahkan/mengalihkan sebagian ataupun seluruhnya
pekerjaan dari borongan ini kepada Pihak Ketiga tanpa persetujuan tertulis dari Pemberi
Tugas. Persetujuan Pemberi Tugas mengenai Sub Kontrak tidak mengurangi tanggung
jawab Kontraktor Pertama atau hasil pekerjaan dari Kontrak ini. Apabila terjadi Sub
Kontrak tanpa persetujuan tertulis dari Pemberi Tugas maka Pemberi Tugas dapat
menghentikan/membatalkan kontrak secara sepihak dan segala akibat yang timbul
menjadi tanggung jawab Kontraktor Kontraktor.
Pasal 21
DENDA DAN SANKSI-SANKSI
1. Bilamana Kontraktor tidak dapat menyelesaikan pekerjaan tepat pada tanggal yang
telah ditetapkan dalam kontrak atau pada perpanjangan waktu yang telah disetujui,
maka Kontraktor dikenakan denda sebesar 1 %o (satu permil) dari harga borongan
untuk setiap hari keterlambatan dengan denda maksimum 5% (lima persen) dari
harga borongan. Apabila keterlambatan mengakibatkan denda melampaui denda
maksimum, maka Pemberi Tugas secara langsung dapat memutuskan kontrak secara
sepihak.
2. Bilamana terjadi keterlambatan ataupun perpanjangan waktu pelaksanaan, maka
Kontraktor berkewajiban membayar biaya-biaya supervisi (pengawasan) selama
keterlambatan/waktu perpanjangan.
3. Bilamana Kontraktor melakukan penyimpangan-penyimpangan dari apa yang
tercantu dalam Dokumen Kontrak maupun melalaikan petunjuk/perintah Direksi
maka Kontraktor dikenakan denda 1 %o (satu permil) dari harga borongan untuk
setiap kelalaian/penyimpangan yang dilakukan setelah terlebih dahulu mendapat
peringatan tertulis sampai tiga kali dari Direksi maupun Pemberi Tugas. Selain itu
Kontraktor tetap harus mengerjakan pekerjaan yang dilalaikan tersebut.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
4. Pemberi Tugas dapat mencabut/membatalkan/memutuskan Surat Perjanjian
Kontraktoran (Kontrak) secara sepihak apabila:
a. Keterlambatan maupun kelalaian yang dilakukan Kontraktor mengakibatkan
denda melampaui denda maksimum yakni 5% (lima persen).
b. Kontraktor tidak sanggup lagi meneruskan/menyelesalkan pekerjaan
sebagaimana mestinya karena bangkrut atau pailit.
c. Kontraktor tidak melaksanakan masa pemeliharaan.
5. Jaminan masa pemeliharaan akan dicairkan untuk Negara jika kontraktor tidak
melaksanakan pemeliharaan pekerjaan dalam masa pemeliharaan.
Pasal 22
PERSELISIHAN DAN PENETAPAN TEMPAT TINGGAL (DOMISILI)
1. Segala perselisihan yang timbul antara Pemberi Tugas dengan Kontraktor sejauh
tidak dapat diselesaikan secara musyawarah akan diselesalkan lewat bantuan Dewan
Arbitrage yang dibentuk khusus untuk masalah tersebut. Jika dengan ini tetap tidak
terselesaikan maka akan menggunakan pengadilan setempat.
2. Dalam hal ini kedua belah pihak memilih tempat tinggal yang tetap (domisili) pada
Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jayapura.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
BAB II
SYARAT-SYARAT TEKNIS
Pasal 1
PERSYARATAN UMUM
Persyaratan Syarat Teknik Umum Pembangunan
1. Tenaga Kerja Dan Peralatan
a. Tenaga kerja yang dilibatkan dalam pelaksanaan harus harus memakai tenaga
yang sesuai dengan tingkat keahlian, pengalaman, serta tidak melanggar
ketentuan- ketentuan perubahan yang berlaku di Indonesia
b. Kontraktor harus mengunakan tenaga yang ahli dalam bidang pelaksanaan (Skill
Labour), baik tenaga pelaksana, mandor maupun tukang.
c. Semua tenaga kerja dipimpin oleh seorang Manejer lapangan atau Pelaksana
sebagai Wakil Kontraktor di lapangan.
d. Tenaga kerja pelaksana dari sub kontraktor harus dipilih yang sudah
berpengalaman dan mampu menangani pekerjaan yang disub-kontraktorkan.
e. Hubungan kontraktor dengan sub-kontraktor dalam menyangkut keseluruhan
pekerjaan, dan menjadi tanggung jawab kontraktor.
f. Klasifikasi Site Manager adalah sebagai berikut:
• Sarjana Teknik Sipil/Teknik Arsitektur dengan pangalaman kerja pada bidang
yang sesuai dengan dokumen lelang.
g. Alat-alat untuk melaksanakan pekerjaan harus disesuaikan oleh kontraktor
dalam keadaan baik dan siapa pakai dalam jumlah mencukupi.
h. Harus disiapakan tenaga operator yang mampu untuk mengoperasikan dan
memperbaiki peralatan mekanik/mesin sehingga pekerjaan dapat berjalan
dengan benar.
2. Pemakaian Merk Dagang
a. Apabila dalam rencana kerja dan syarat-syarat hanya disebutkan satu merk
bahan, bukan berarti hanya dapat dipakai merk tersebut, melainkan dapat
dipakai merk lain dengan standar mutu dan ciri-ciri fisik yang sama dan
mendapat persetujuan Direksi
b. Kontraktor dapat mengusulkan perubahan pemakaian merk dengan cara tertulis
apabila merk dagang tersebut tidak tersedia dipasaran, dengan melampirkan
bukti tertulis dari distributor yang menyatakan bahwa barang/bahan tersebut
tidak tersedia dipasaran.
c. Kontraktor harus dapat membuktikan kesetaraan kualitas dan ciri-ciri fisik yang
dituntut pada rencana kerja dan syarat-syarat, dan untuk mempergunakannya
harus ada persetujuan tertulis dari Konsultan Pengawas dan/atau Pengelola
Kegiatan/Penanggung Jawab Kegiatan.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
3. Prosedur Pengadaan Bahan Bangunan
a. Secepatnya kontraktor melalui Menager Lapangan/ Pelaksana mengajukan
contoh bahan yang akan didatangkan sesuai dengan spesifikasi dalam rencana
kerja dan syarat-syarat, pada saat rapat lapangan pertama kali
b. Contoh bahan yang telah disetujui harus dipasang di dalam direksi keet sebagai
pedoman mutu bahan.
c. Apabila tanpa ada contoh pengajuan contohnya bersamaan dengan datangnya
bahan tersebut, maka pengawas lapangan/ direksi berhak menolak dan memberi
perintah untuk mengeluarkan bahan tersebut dari lokasi pekerjaan.
4. Pemeriksaan Bahan Bangunan
a. Secara umum konsultan pengawas/direksi berhak memeriksa semua jenis bahan
bangunan yang dipergunakan kontraktor dan menolaknya apabila nyata-nyata
tidak memenuhi persyaratan untuk itu.
b. Bahan bangunan yang telah didatangkan oleh kontraktor di lapangan tetapi oleh
konsultan pengawas/direksi ditolak untuk dipergunakan, harus segera
dikeluarkan dari lapangan selambat-lambatnya dalam waktu 2x24 jam terhitung
sejak jam penolakan tersebut.
c. Apabila konsultan pengawas/direksi merasa perlu memeriksa bahan bangunan
yang diragukan spesifikasinya, maka konsultan pengawas berhak
mengirimkannya kepada balai penelitian bahan-bahan bangunan atau lembaga
lain yang ditetapkan bersama pengelola kegiatan untuk diteliti.
d. Semua biaya untuk hal tersebut diatas menjadi tanggungan kontraktor, apapun
hasil dari penelitian tersebut.
e. Konsultan pengawas/direksi berwenang meminta keterangan mengenai asal
bahan dan kontraktor harus memberitahukannya.
5. Mutu Bahan Bangunan
a. Disarankan kepada kontraktor sebelum melaksanakan pekerjaan secara massal
dapat meminta secara persetujuan hasil pekerjaan kepada pengawas
lapangan/direksi.
b Agar tidak terjadi bongkar/pasang pekerjaan, apabila terdapat gambar yang tak
jelas, maka kontraktor diwajibkan menanyakan kepada pengawas
lapangan/direksi untuk menyamakan persepsi, atau apabila perlu dapat
meminta konsultan perencana untuk menjelaskan agar didapat jawaban yang
pasti tentang perencanaanya.
c Bagian pekerjaan yang telah mulai tetapi masih digunakan bahan-bahan yang
ditolak olek konsultan pengawas/direksi atau tanpa ijin harus segera dihentikan
dan selanjutnya pekerjaan tersebut harus dibongkar.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
6. Peraturan Teknis
6.1. Umum
Pedoman pelaksanaan yang diatur oleh peraturan pembangunan yang syah yång
berlaku di Indonesia sepanjang tidak ditetapkan lain dalam rencana kerja dan syarat-
syarat yang harus ditaat selama pelaksanaan, yaitu:
a. SNI 03-2851-2015 tentang Tatacara perencanaan Bangunan Penahan Sedimen
b. Peraturan beton SNI 03-2847-2002
c. SNI 03-6862-2002 tentang Spesifikasi peralatan pemasangan dinding bata dan
plestera
d. Mutu Kayu Bangunan SNI 03-3
e. Pedoman perencanaan penanggulangan longsoran SNI 03-1962-1990
f. Keputusan badan agretase Nasional Indonesia (BANI).
g. Peraturan- Peraturan Inin yang dikeluarkan oleh Pemerintah daerah setempat
yang berkaitan dengan permasalahan bangunan.
6.2. Khusus
Untuk melaksanakan pekerjaan seperti yang tersebut dalam lingkup pekerjaan,
maka berlaku dan mengikat.
a. SK. Penanggung Jawab Kegiatan Tentang Penunjukan Kontraktor (Gunning)
b. Surat Kesanggupan Kerja
c. Surat Perintah Kerja
d. Surat Penawaran Serta Lampiran-lampirannya.
e Gambar Bestek(shop drawing)
f. RKS beserta lampiran-lampirannya.
g . Kontrak Pelaksanaan dan Adendumnya (bila ada).
h. Shop drawing yang diajukan oleh kontraktor yang disetujui konsultan
pengawasdan/atau pengelola teknis kegiatan untuk dilaksanakan.
i. Time Schedule yang diajukan oleh kontraktor yang disetujui konsultan pengawas
dan pengelola kegiatan/ penanggung jawab kegiatan.
Pasal 2
GAMBAR RENCANA
Gambar rencana terdiri atas gambar bestek berikut detailnya dan gambar konstruksi.
1. Pada umumnya gambar-gambar yang diberikan bersifat prinsip, Sedangkan gambar-
gambar yang dianggap perlu diadakan untuk kejelasan dalam pelaksanaan (gambar
kerja), dibuat oleh Kontraktor dan disahkan oleh Perencana dan Pemberi Tugas.
2. Bila terdapat perbedaan antara RKS dan gambar rencana atau jika ada keraguan dan
penyimpangan misalnya mengenai ukuran dan lain-lain, maka Kontraktor harus
segera memberitahukan secara tertulis kepada Direksi dan Pemberi Tugas untuk
diputuskan.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
3. Jika terdapat perbedaan antara gambar-gambar, maka yang diturut adalah gambar
yang berskala besar
4. Bila terdapat skala gambar dan ukuran yang tertulis dalam gambar berbeda, maka
ukuran dalam gambar yang berlaku.
5. Bila rekanan meragukan tentang perbedaan antar gambar yang ada, baik konstruksi
maupun ukurannya, maka rekanan berkewajiban untuk menanyakan kepada
konsultan pengawas secara tertulis.
6. Dalam hal terjadi penyimpangan detail antara gambar bestek dan keadaan
dilapangan, kontraktor dapat mengajukan gambar kerja (shop drawing) yang sesuai
dengan kondisi dilapangan dan mempergunakannya dalam pelaksanaan dengan
persetujuan tertulis konsultan pengawas.
7. Didalam semua hal, bila terjadi pengambilan ukuran yang salah adalah sepenuhnya
menjadi tanggung jawab kontraktor.
8. Apabila dalam gambar disebutkan lingkup pekerjaan atau ukuran, sedangkan dalam
rencana kerja dan syarat-syarat tidak disebutkan, maka gambar yang harus
dilaksanakan.
Pasal 3
BAHAN-BAHAN
1. Bahan yang dipergunakan dalam pelaksanaan pekerjaan ini harus buatan dalam
negeri dan mengutamakan penggunaan bahan setempat tanpa mengurangi kualitas
mutu maupun kekuatan bangunan yang dibangun.
2. Semua bahan yang akan dipergunakan terlebih dahulu contohnya harus ditunjukkan
kepada Direksi sebelum dikerjakan.
3. Bahan yang diafkir oleh Direksi harus dikeluarkan dari lokasi pekerjaan selambat-
lambatnya 2x24 jam sejak diputuskan.
4. Apabila bahan yang diafkir oleh Direksi tetap dipakai, maka Direksi berhak
memerintahkan Kontraktor untuk membongkar tanpa alasan kerugian materi
maupun waktu pelaksanaan.
5. Bila terdapat perbedaan pendapat mengenai mutu bahan, maka Kontraktor
berkewajiban memeriksakan bahan tersebut ke laboratorium Balai Penelitian Bahan
Bangunan dengan semua biaya menjadi tanggungan Kontraktor. Begitu pula waktu
yang tersita tidak dapat untuk alasan perpanjangan waktu pelaksanaan. Sebelum
ada kepastian dari laboratorium, Kontraktor tidak boleh melanjutkan pekerjaan yang
mempergunakan bahan tersebut.
6. Ukuran/dimensi bahan yang dimaksud dalam gambar adalah bersifat bersih (ukuran
jadi).
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
Pasal 4
LINGKUP PEKERJAAN
Pekerjaan yang harus dikerjakan dan diselesaikan kontraktor adalah:
1. Kontraktor dianggap telah mengetahul lokasi proyek lengkap dengan kondisi
lapangan maupun tanahnya.
2. Untuk pelaksanaan pembangunannya, halaman proyek akan diserahkan kepada
Kontraktor sebagaimana keadaan pada waktu penjelasan pekerjaan (Aanwijzing).
3. Pekerjaan pembangunan tersebut di atas meliputi:
• Pekerjaan Persiapan.
• Pekerjaan Tanah dan Pondasi
• Pekerjaan Beton
• Pekerjaan Pasangan dan Plesteran
• Pekerjaan Atap dan Plafon
• Pekerjaan Penutup Lantai
• Pekerjaan Pintu dan Jendela
• Pekerjaan Instalasi Sanitair
• Pekerjaan Pengecatan
• Pekerjaan Lampu Penerangan Saklar dan Stop Kontak
• Pekerjaan Instalasi Air Bersih
• Pekerjaan Instalasi Air Kotor
• Pekerjaan Akhir
Pasal 5
PERSIAPAN
Sebelum dimulainya pekerjaan, Pada lokasi pekerjaan harus dibersihkan/dikosongkan
/pembongkaran bangunan lama apabila ada dan di butuhkan.
1. Pembongkaran bangunan lama /apabila ada dan dilakukan secara manual mengingat
saling berdempetan dengan bangunan lain
2. Setelah pembongkaran/apabila ada dilanjutkan dengan pembersihan lokasi dan
pemasangan bouwplank
3. Papan Bangunan (bouwplank) harus memakal papan yang baik, tebal 2,5 - 3 cm tidak
melengkung dengan sisi atas disekap/diserut rata, dipasang dengan
mempergunakan patok kayu ukuran 5/10 cm yang terpancang kuat.
4. Ukuran dibawah peil 0.00 dinyatakan dengan (-)
Ukuran atas peil 0.00 dinyatakan dengan (+)
5. Kontraktor harus menyiapkan gudang atau tempat penyimpanan material
sementara untuk bahan dan peralatan
6. Kontraktor menyiapakan APD untuk pekerja
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
Pasal 6
Pekerjaan Tanah dan Pondasi
1. Papan Bangunan (bouwplank) harus memakal papan yang baik, tebal 2,5 - 3 cm tidak
melengkung dengan sisi atas disekap/diserut rata, dipasang dengan
mempergunakan patok kayu ukuran 5/10 cm yang terpancang kuat.
2. Galian pondasi mengikuti gambar rencana.
Pasal 7
PEKERJAAN BETON DAN PASANGAN
umum
1. Pekerjaan beton dilakukan seperti yang termuat didalam Gambar Rencana yang
terdiri atas: Sloof ukuran 15/20, Kolom praktis ukuran 11/11, kolom teras ukuran
20/20 serta ringbalk dengan dimensi 10/15, Serta Meja dapur tebal 10 cm.
2. Untuk Keseluruhan Tahapan Pekerjaan ini digunakan Beton bertulang dengan
campuran (K. 125)
Material
1. Pasir yang berbutir tajam, padat dan keras serta bebas dari kotoran, lumpur dan
minyak
2 Agregat kasar/batu pecah mesin tanpa rongga, tidak berlumut berat dan bebas dari
segala kotoran. Agregat kasar pecah mesin mempunyal ukuran 20-30 mm.
3. Semen yang mempunyal sertifikat dan diproduksi dalam negeri. Semen yang dipakal
harus satu merek yang sama yang dalam keadaan baru dan masih disegel dalam
kantong-kantong semen dan tidak pecah.
4. Air yang digunakan bersih, bebas dari kotoran organic dan lumpur.
5. Besi yang digunakan adalah semua jenis besi polos sdengan mutu BJ U=24 dan bahan
tersebut harus memenuhi ketentuan-ketentuan PBI 1971, serta ukuran yang sesual
dengan gambar.
6. Kayu untuk bekesting adalah kayu kls 2 atau yang dipasaran adalah kayu matoa yang
tidak cacat/ lapuk.
Bekesting dari multipleks ukuran 9 mm yang tidak cacat, harus kondisi balk yang
sebelum digunakan harus diolesi dengan minyak untuk bekesting Pembuatan
bekesting ini harus sesual dengan ukuran dan fungsi masing-masing item pekerjaan.
Pasal 8
PEKERJAAN PASANGAN DAN PLESTERAN
1. Pasangan Batu Tela
Menggunakan batu tela lokal dengan spesi campuran/perekat ukuran 1: 4
2. Untuk plesteran, seluruhnya menggunakan plesteran 1: 4
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
3. Acian dinding digunakan sebagai finishing penutup keseluruhan plesteran bangunan
utama.
Pasal 9
PEKERJAAN KAYU, ATAP DAN PLAFON
1. Kosen pintu dan Daun pintu dipasang sesuai gambar rencana dengan menggunakan
kayu kls.I
2. Kosen ventilasi, dan jendela dipasang sesuai gambar rencana dengan menggunakan
kayu kls.1 ukuran 5/10
3. Untuk Rangka atap atau kuda kuda digunakan kayu klass I dengan ukuran 5/10
4. Gording digunakan kayu klass II dengan ukuran 5/10
5. Bahan penutup atap adalah seng gelombang Bj.Ls. 30, untuk jurai dan talang
digunakan bahan papan 2x20 kayu klass 2 di lapisi seng plat.
6. Bahan kayu 5/5 Kayu klass II adalah pilihan untuk digunakan pada rangka plafon.
Ketinggian dan peil pada plafon mengikuti gambar kerja.
7. Bahan pennutup plafond digunakan bahan GRC tebal 4,5 mm.
8. Listplang digunakan papan kayu klass I dengan ukuran 2/25.
Semua material yang digunakan harus sesual dengan spesifikasi dan mutu yang diminta,
atau sesual dengan petunjuk direksi/konsultan pengawas.
PASAL 10
PEKERJAAN PENUTUP LANTAI
Untuk bahan penutup digunakan
1. Bahan keramik lantai polos ukuran 40/40 untuk lantai dalam
2. Bahan keramik lantai anti slip ukuran 40/40 digunakan pada lantai luar dan lantai
toilet
3. Bahan keamik dinding untuk kamar mandi, dinding dapur dan keramik meja dapur
digunakan keramik polos ukuran 40/40
Kontraktor wajib memberikan contoh keramik yang akan digunakan dalam tahapan
pekerjaan ini guna mendapat persetujuan baik warna dan kualitas kepada tim direksi
dan konsultan pengawas.
PASAL 11
PEKERJAAN INSTALASI SANITAIR
Pada tahapan pekerjaan ini, kontraktor wajib menyediakan tenaga kerja yang ahli sesuai
dengan jenis pekerjaan yang akan dilaksanakan. Adapun pekerjaan tersebut meliputi:
1. Pasang kloset jongkok. Sudah termasuk pemasangan segala aksesorisnya sehingga
dapat berfungsi baik. Pemilihan warna kloset juga harus mendapat petunjuk dari
pemilik pekerjaan. Merk Amerika standart dijadikan acuan dalam pemilihan material
ini.
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
2. Pengadaan Bak Air Portable 110 liter. Merupakan bak air dengan estetika
pemasangan pada sudut kamar mandi/toilet.
3. Pemasangan Kitchen zink 1 lubang lengkap dengan kran air serta saluran
pembuangannya. Dipasang sedemikian rupa sehingga rapi dan berfungsi baik.
4. Floor drain sebagai mulut saluran pembuangan dari kamar mandi/toilet.
Pasal 12
PEKERJAAN PENGECATAN
1. Untuk Pengecatan tembok dilakukan setelah pekerjaan plesteran dan acian selesai.
Bagian permukaan harus betul betul licin dan rapi agar menghasilkan permukaa yang
rapi. Untuk pengecatan ini dibedakan atas pengecatan permukaan dinding di dalam
bangunan dan pengecatan permukaan dinding di luar bangunan
Penggunaan/pemilihan merek cat harus meminta persetujuan dari direksi atau
pengawas lapangan.
2. Untuk pengecatan pada permukaan kayu digunakan bahan cat minyak dengan
campuran pengencer khusus cat minyak.
3. Pengecatan ornamen khas Papua harus dilakukan oleh tukang yang benar-benar ahli,
dan pemilihan ornamen disesuaikan dengan motif khas dari lokasi setempat.
Pasal 13
PEKERJAAN LAMPU PENERANGAN, SAKLAR DAN STOP KONTAK
Untuk tahapan pekerjaan ini kontraktor wajib menyediakan tenaga tukang instalatur
profesional, penyediaan bahan serta penempatan armatur yang sudah ditentukan
dalam gambar kerja. Kontraktor juga wajib mendaftarkan penyambungan listrik kepada
PLN, penyediaan SLO yang diterbitkan oleh mitra PLN serta membuat jaminan
pelaksanaan Instalasi
PASAL 14
PEKERJAAN INSTALASI AIR BERSIH
Dalam pelaksanaan pemasangan instalasi air bersih, semua pipa air bersih menggunakan
pipa PVC ½” lengkap dengan segala aksesoris penyambungannya. Untuk toren 1100 liter
dan pompa isap sumur dangkal akan dilaksanakan menurut kebutuhan di lapangan.
PASAL 15
PEKERJAAN INSTALASI AIR KOTOR/AIR BEKAS
Untuk pelaksanaan pekerjaan ini terdiri atas
1 Pembuatan 1 buah Septictank lengkap dengan peresapannya
2. Membuat Instalasi air bekas buangan dari kamar mandi/toilet dan air bekas buangan
dari kitchen zink dari dapur. Untuk bahan yang digunakan adalah pipa PVC ukuran 3”
RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT
Rumah Darat Type 36
3. Membuat Instalasi air kotor dari toilet ke septictank dan dari septictank ke
peresapan. Bahan yang digunakan adalah pipa PVC 4”
Dalam pelaksanaan pekerjaan ini, seluruh tata cara pelaksanaan mengacu pada gambar
kerja
Pasal 16
PEKERJAAN AKHIR
Bagian akhir dari pekerjaan ini adalah pembersihan setelah pekerjaan dinyatakan selesai
oleh tim direksi atau konsultan pengawas. Pembuatan dokumentasi 100 % oleh
kontraktor untuk proses administrasi tagihan bahkan sebagai dokumentasi kegiatan.
Plakat yang akan dipasang pada bangunan yang telah selesai dikerjakan mengikuti
desain plakat tahun 2024. Kontraktor sebagai pelaksana kegiatan hanya mengganti
tahun pelaksanaannya saja. Penyesuaian lebih lanjut dilakukan berdasarkan arahan dari
pemilik kegiatan, tim direksi, atau konsultan pengawas.
Jika terdapat bagian pekerjaan yang belum dijelaskan dalam RKS ini, kontraktor dapat
menanyakan terlebih dahulu kepada direksi atau pemberi tugas.