Belanja Pemeliharaan Bangunan Gedung-Bangunan Gedung Tempat Kerja-Bangunan Gedung Kantor

Uraian  pekerjaan                                 

PENGANTAR                                                               

Dokumen ini merupakan bagian integral dari proses perencanaan dan pelaksanaan kegiatan Renovasi
Rumah Dinas Jabatan, yang bertujuan untuk meningkatkan kualitas, fungsi, dan kenyamanan
bangunan sebagai fasilitas resmi pemerintah. Renovasi dilakukan dengan mempertimbangkan aspek
teknis, estetika, serta efisiensi penggunaan sumber daya secara menyeluruh.

Spesifikasi teknis ini disusun sebagai pedoman pelaksanaan di lapangan, yang mencakup rincian
pekerjaan arsitektural, struktural, mekanikal, dan elektrikal. Setiap item pekerjaan dijabarkan secara

detail mulai dari bahan, metode pelaksanaan, hingga standar mutu yang harus dipenuhi.

Penyusunan spesifikasi mengacu pada peraturan teknis yang berlaku, termasuk Standar Nasional
Indonesia (SNI), Peraturan Menteri PUPR, serta prinsip best practice dalam pekerjaan bangunan
gedung negara. Dengan adanya dokumen ini, diharapkan tercipta kesamaan pemahaman antara
semua pihak yang terlibat—baik pelaksana, pengawas, maupun pemberi tugas—sehingga pekerjaan
dapat berjalan sesuai rencana dan menghasilkan kualitas yang optimal.   

Akhir kata, semoga dokumen ini dapat menjadi acuan yang andal dan dapat dipertanggungjawabkan
dalam pelaksanaan proyek renovasi Rumah Dinas Gubernur.                 

1. PEKERJAAN ARSITEKTURAL                                               

1.1. Pekerjaan Pengecatan                                               

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Meliputi pengecatan ulang pada elemen pagar, dinding luar dan dalam bangunan, serta plafon.
Pekerjaan ini bertujuan untuk memperbaharui tampilan estetika bangunan, melindungi permukaan
dari kerusakan akibat cuaca, dan menjaga kebersihan serta kenyamanan visual ruang.

A. Persiapan Permukaan:                                                 

  1. Pembersihan permukaan                                              
       o  Seluruh permukaan yang akan dicat (besi, beton, atau papan gypsum) harus
          dibersihkan dari debu, lumut, jamur, minyak, dan kotoran lainnya.
       o  Untuk permukaan luar, digunakan jet air bertekanan tinggi (high pressure cleaner) bila
          diperlukan.                                                   
  2. Pengelupasan cat lama                                              
       o  Cat yang mengelupas atau retak harus dikikis hingga lapisan dasar menggunakan
          scraper atau sikat kawat.                                     
  3. Pengamplasan                                                       
       o  Dilakukan untuk meratakan permukaan dan membuka pori agar cat baru menempel
          sempurna.                                                     
       o  Untuk permukaan besi, pengamplasan dilakukan hingga menghilangkan karat (jika
          ada).                                                         
  4. Penambalan dan pendempulan (jika perlu)                            
       o  Lubang, retak halus, atau permukaan tidak rata harus didempul menggunakan
          dempul tembok atau filler dinding yang sesuai jenis substratnya (misal: plamir untuk
          tembok).                                                      
       o  Dempul harus kering sempurna sebelum diamplas dan dicat.      

B. Pekerjaan Pengecatan:                                                

  1. Jenis Cat:                                                         
       o  Eksterior: Gunakan cat dinding khusus luar ruang yang tahan cuaca, jamur, dan sinar
          UV.                                                           
            ▪  Rekomendasi: Dulux Weathershield, Nippon Paint Weatherbond, atau
               sejenisnya.                                              
       o  Interior: Gunakan cat dengan permukaan halus, tidak mudah pudar, dan mudah
          dibersihkan.                                                  
            ▪  Rekomendasi: Nippon Vinilex Pro 1000, Dulux Catylac Interior, atau
               sejenisnya.                                              
       o  Plafon: Menggunakan cat putih matte khusus plafon dengan daya sebar tinggi dan
          tidak menguning.                                              
  2. Pelapisan dan Teknik Aplikasi:                                     

       o  Aplikasi dilakukan minimal dua lapis, dengan interval pengeringan sesuai petunjuk
          produk (umumnya 2–4 jam antar lapisan).                       
       o  Pengecatan menggunakan roller untuk bidang luas dan kuas untuk bagian tepi/detail.
       o  Gunakan alat semprot (airless spray) bila diperlukan untuk hasil yang lebih halus,
          terutama di area plafon tinggi atau dekoratif.                
  3. Syarat Mutu Hasil Pekerjaan:                                       
       o  Warna merata tanpa belang, tidak ada bekas roller/kuas yang mencolok.
       o  Tidak mengelupas, tidak ada retak rambut akibat lapisan terlalu tebal.
       o  Permukaan kering sempurna, tidak lengket saat disentuh.       

C. Pengendalian Mutu:                                                   

  •  Dilakukan uji coba warna dan hasil cat pada bidang mock-up terlebih dahulu untuk
     mendapatkan persetujuan visual dari pihak pemberi kerja.           
  •  Pekerjaan pengecatan baru dilanjutkan setelah lapisan dasar (plesteran/dempul) dinyatakan
     kering (<18% kadar air).                                           
  •  Pemeriksaan visual dan tes ketahanan gores dilakukan setelah pengeringan penuh (minimum
     7 hari setelah aplikasi akhir).                                    

1.2. Pemasangan Granit dan Keramik                                      

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Pekerjaan ini mencakup pemasangan lantai granit ukuran 120x120 cm di area halaman dan teras, serta

pemasangan keramik ukuran 40x40 cm atau 20x20 cm di toilet, dapur, dan area lain yang memerlukan
finishing lantai tahan air dan mudah dibersihkan.                       
A. Persiapan Permukaan Lantai                                           

  1. Pekerjaan Screed atau Acian Kasar (Levelling):                     
       o  Permukaan lantai dasar (beton atau plesteran) harus diratakan menggunakan
          campuran screed beton pasir-semen dengan perbandingan 1:3.    
       o  Ketebalan disesuaikan untuk mencapai elevasi dan kemiringan drainase yang tepat
          (minimal 1% kemiringan untuk area basah).                     
       o  Permukaan harus dibiarkan mengering minimal 3 hari sebelum dilakukan
          pemasangan.                                                   
  2. Pemeriksaan Kebersihan Permukaan:                                  
       o  Lantai harus bersih dari debu, minyak, kotoran, dan bahan lepas yang dapat
          mengganggu daya rekat.                                        
       o  Permukaan tidak boleh lembab berlebihan saat pemasangan (maksimal kadar air
          ±14%).                                                        

B. Metode Pemasangan                                                    

  1. Penggunaan Semen Perekat (Tile Adhesive):                          
       o  Gunakan semen instan khusus granit/keramik (contoh: Mortar Uzin, MU-400, atau
          setara).                                                      

       o  Aplikasi menggunakan trowel bergerigi agar sebaran perekat merata dan menempel
          kuat.                                                         
       o  Untuk granit besar (120x120 cm), sistem double buttering diterapkan (perekat di
          lantai dan bagian belakang granit).                           
  2. Pemasangan dan Perataan:                                           
       o  Keramik dan granit harus dipasang mengikuti garis benang atau waterpass agar lurus
          dan datar.                                                    
       o  Gunakan tile spacer (jika diperlukan) untuk menjaga jarak nat yang konsisten
          (umumnya 2–5 mm).                                             
       o  Ketukan ringan dengan rubber hammer digunakan untuk memastikan ubin menempel
          rata.                                                         
  3. Perawatan Awal:                                                    
       o  Setelah 24 jam pemasangan, ubin tidak boleh diinjak untuk menghindari pergeseran.
       o  Pastikan ubin tetap bersih selama proses pengerasan semen.    

C. Pekerjaan Nat (Grouting)                                             

  1. Pengisian Nat:                                                     
       o  Dilakukan 1–2 hari setelah pemasangan ubin, saat perekat telah mengering
          sempurna.                                                     
       o  Gunakan grout tahan air dan tahan jamur berbahan dasar semen atau epoxy (untuk
          area basah).                                                  
       o  Aplikasi dilakukan dengan rubber spatula secara diagonal terhadap celah, agar
          mengisi sempurna.                                             
  2. Pembersihan Sisa Grout:                                            
       o  Sisa grout yang menempel di permukaan ubin dibersihkan menggunakan spons basah
          dalam waktu 15–30 menit setelah aplikasi.                     
       o  Setelah grout kering sempurna (24 jam), permukaan dibersihkan kembali untuk

          menghilangkan haze.                                           
D. Syarat Hasil Akhir                                                   

  •  Permukaan harus rata, tidak goyang, dan tidak ada bunyi kopong saat diketuk.
  •  Tidak ada ubin pecah, retak, atau pergeseran garis.                
  •  Nat terisi sempurna, tidak retak, dan mudah dibersihkan.           

E. Catatan Tambahan                                                     

  •  Untuk area luar/teras, disarankan menggunakan granit dengan tekstur anti-slip (kasar/matte)
     untuk menghindari terpeleset saat basah.                           
  •  Sudut-sudut lantai disarankan dibulatkan atau menggunakan list untuk kemudahan
     perawatan.                                                         

1.3. Pemasangan Wallpaper dan Walldrop                                  

A. Pemasangan Wallpaper                                                 

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Pemasangan wallpaper di berbagai ruang seperti ruang tamu, kamar tidur utama, dan kamar anak.
Wallpaper digunakan untuk meningkatkan nilai estetika ruangan, memberikan tekstur dan pola visual
yang menarik sesuai tema interior.                                      

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. Persiapan Permukaan:                                               
       o  Dinding harus dalam kondisi kering, halus, dan rata.          
       o  Permukaan dibersihkan dari debu, jamur, cat mengelupas, atau bekas paku.
       o  Jika terdapat ketidaksempurnaan, dilakukan plamir/dempul dan pengamplasan
          hingga rata.                                                  
  2. Material Wallpaper:                                                
       o  Wallpaper berbahan vinyl coated atau non-woven fabric yang tahan lembap dan
          mudah dibersihkan.                                            
       o  Lebar gulungan umumnya 0,5 – 1,0 m, dengan panjang 10 m per roll.
       o  Motif disesuaikan dengan desain interior ruangan (klasik, minimalis, atau modern).
  3. Metode Aplikasi:                                                   
       o  Lem khusus wallpaper (wallpaper paste) diaplikasikan merata di bagian belakang
          wallpaper atau pada dinding, tergantung jenis bahan.          
       o  Pemasangan dimulai dari sudut terluar ruangan.                
       o  Setiap lembar dirapikan dan direkatkan tanpa gelembung udara. 
       o  Disambung pola jika ada motif sambung (pattern match), agar terlihat seragam.
  4. Pemeriksaan Mutu:                                                  

       o  Tidak ada gelembung, sobekan, atau garis sambungan yang terlihat mencolok.
       o  Motif harus lurus dan tidak terpotong sembarangan.            
       o  Sudut dan pertemuan antar bidang harus rapi.                  

B. Pemasangan Walldrop (Lemari Tempel Dinding)                          

Lingkup Pekerjaan:                                                      
Pemasangan walldrop permanen atau semi-permanen di kamar tidur utama, kamar anak, dan ruang
makan. Walldrop digunakan untuk menyimpan pakaian, perlengkapan, serta elemen dekoratif,
sekaligus berfungsi sebagai penyekat atau aksen visual.                 

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. Struktur dan Material:                                             
       o  Rangka utama menggunakan blockboard atau multipleks tebal minimal 15 mm.
       o  Finishing luar menggunakan High Pressure Laminate (HPL) motif kayu atau warna
          solid.                                                        
       o  Bagian dalam dilapisi dengan pelapis melamin atau decosheet.  
       o  Perlengkapan menggunakan engsel soft-close, rel laci tandem, dan handle
          stainless/black matte.                                        
  2. Ukuran dan Dimensi:                                                
       o  Disesuaikan dengan kebutuhan ruang, tinggi maksimal mengikuti plafond (umumnya
          2,4 m).                                                       
       o  Lebar dan kedalaman menyesuaikan fungsi:                      
            ▪  Lemari pakaian: kedalaman ±60 cm                         
            ▪  Lemari penyimpanan umum: ±45 cm                          
  3. Metode Pemasangan:                                                 
       o  Bagian bawah dilengkapi kaki adjustable atau dudukan beton untuk kestabilan.

       o  Pemasangan langsung ke dinding atau partisi menggunakan bracket L baja ringan dan
          sekrup fisher.                                                
       o  Sudut-sudut dan sambungan dipotong dengan mesin presisi (edge trimmer & router)
          untuk hasil rapi.                                             
  4. Kelengkapan Fungsional:                                            
       o  Terdapat rak gantung baju, laci geser, rak lipat, dan kaca cermin tempel (jika
          diperlukan).                                                  
       o  Area tertentu diberi lubang ventilasi atau lampu LED strip dalam lemari.

Syarat Mutu Hasil Akhir:                                                

  •  Wallpaper menempel rata, tidak terkelupas atau bergelombang.       
  •  Walldrop kokoh, tidak bergoyang, semua pintu/laci berfungsi lancar.
  •  Finishing bersih tanpa noda lem, goresan, atau pinggiran terkelupas.

1.4. Kitchen Set dan Furniture                                          

A. Kitchen Set                                                          

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Perancangan dan pemasangan kitchen set di area dapur dan ruang makan, meliputi kabinet bawah
dan atas, kompor tanam, zink (bak cuci), serta instalasi utilitas yang terintegrasi. Kitchen set dirancang

untuk mendukung fungsi memasak, penyimpanan, dan estetika ruangan.      

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. Struktur dan Material:                                             
       o  Rangka utama: Blockboard atau multipleks tebal 15–18 mm, tahan lembap.
       o  Finishing luar: High Pressure Laminate (HPL) warna solid atau motif kayu.
       o  Finishing dalam: Melamin putih/motif cerah, mudah dibersihkan.
       o  Top table: Solid surface, granit, atau keramik granit lebar minimal 60 cm, ketebalan 2
          cm.                                                           
       o  Backsplash: Keramik motif atau HPL panel tahan panas dan lembap.
  2. Komponen Fungsional:                                               
       o  Kabinet bawah dan atas: Tersedia laci, rak piring, dan tempat penyimpanan tertutup.
       o  Engsel dan rel laci: Gunakan soft-close system, merek setara Hafele/Blum.
       o  Handle: Tipe recessed, stainless, atau aluminium anodized.    
  3. Perlengkapan Dapur:                                                
       o  Kompor tanam: 2–3 tungku dengan pemantik otomatis, merek setara Modena/Rinnai.
       o  Zink (bak cuci): Stainless steel single bowl lengkap dengan kran leher angsa dan
          saringan pembuangan.                                          
       o  Rak bawah zink: Anti-lembap, tahan air (waterproof).          
  4. Instalasi Utilitas:                                                
       o  Instalasi air bersih: Pipa PPR untuk suplai, PVC AW untuk saluran buang.
       o  Instalasi listrik: Tersedia stop kontak tahan panas untuk rice cooker, blender, dsb.
       o  Lampu LED strip: Terpasang di bawah kabinet atas untuk pencahayaan meja kerja.

B. Furniture Lain (Ruang Makan dan Ruang Pendukung)                     

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Pekerjaan ini mencakup pengadaan dan pemasangan furniture pelengkap seperti:

  •  Meja makan + kursi                                                 
  •  Lemari penyimpanan built-in                                        
  •  Kabinet lapis HPL                                                  
  •  Furniture custom untuk ruang tunggu dan ruang bawah tangga         

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. Meja Makan:                                                        
       o  Material top table: Kayu solid, kaca tempered, atau marmer buatan.
       o  Kaki meja: Kayu jati, besi hollow powder-coated, atau stainless.
       o  Kursi makan: Bahan kayu dengan bantalan jok busa, dibungkus kulit sintetis/fabric
          tahan noda.                                                   
  2. Furniture bawah tangga / lemari built-in:                          
       o  Rangka: Multipleks atau blockboard.                           
       o  Finishing: HPL atau cat duco.                                 
       o  Fungsi ganda: Penyimpanan dan estetika dinding ruang.         

C. Syarat Hasil Pekerjaan:                                              

  •  Permukaan furniture rata, tidak bergelombang, sambungan rapat.     
  •  Engsel dan rel berfungsi optimal, tidak macet.                     
  •  Lemari dan kabinet terpasang presisi, tanpa celah besar.           
  •  Tidak ada retak pada granit/meja solid surface, serta tidak ada tetesan lem atau finishing
     kasar.                                                             
Catatan Tambahan:                                                       

  •  Semua perabot harus menyesuaikan ukuran ruangan dan desain interior keseluruhan (custom
     fit).                                                              
  •  Desain mengikuti prinsip ergonomi dan alur kerja dapur (cooking triangle: zink – kompor –
     storage).                                                          

1.5. Pekerjaan Plafon dan Partisi                                       

A. Plafon Gypsum / GRC                                                  

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Pekerjaan pemasangan plafon di area ruang dalam dan akses penghubung lantai, bertujuan untuk
menyembunyikan instalasi mekanikal-elektrikal, menciptakan tampilan interior yang bersih, serta
mengatur pencahayaan tidak langsung.                                    

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. Jenis Material:                                                    
       o  Panel plafon:                                                 
            ▪  Indoor (ruang tamu, kamar, dll): Gypsum board 9 mm – 12 mm.
            ▪  Outdoor/semi outdoor (akses penghubung): GRC board 6 mm – 8 mm, tahan
               lembap.                                                  
       o  Rangka plafon:                                                
            ▪  Rangka hollow galvanis ukuran 4x4 cm dan 4x2 cm.         
            ▪  Alternatif: Rangka baja ringan Z-C dengan anti-karat jika beban lebih berat.
  2. Metode Pemasangan:                                                 
       o  Rangka hollow disusun membentuk grid sesuai dimensi ruangan (maksimum bentang
          antar rangka 60 cm).                                          
       o  Panel plafon dipasang dengan sekrup gypsum/GRC, diratakan sambungan antar panel
          menggunakan compound dan tape joint.                          
       o  Setelah kering, sambungan diamplas halus dan diberi plamir sebelum pengecatan.
  3. Finishing:                                                         
       o  Cat dasar alkali resisting primer untuk mengikat permukaan.   
       o  Pengecatan akhir menggunakan cat plafon warna putih doff (contoh: Dulux EasyClean
          Ceiling White).                                               
       o  Dapat ditambahkan ornamen profil gypsum (list plafon) jika dibutuhkan.
  4. Aksesori Plafon:                                                   
       o  Lubang servis (maintenance panel) disiapkan untuk area dengan instalasi listrik/AC di
          atas plafon.                                                  
       o  Lampu downlight LED dipasang sesuai layout pencahayaan.       

B. Partisi Interior (Jika Ada)                                          

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Partisi digunakan untuk memisahkan ruang tertentu tanpa membangun dinding masif. Fungsinya
fleksibel: pembatas visual, akustik, atau fungsional di dalam ruang.    

Spesifikasi Teknis:                                                     
  1. Jenis dan Material Partisi:                                        
       o  Partisi Gypsum:                                               
            ▪  Rangka hollow galvanis 4x4 cm dan 4x2 cm.                
            ▪  Kedua sisi dilapisi gypsum board 9 mm, diisi material peredam suara
               (opsional).                                              
       o  Partisi GRC atau Kalsiboard untuk area lembap.                
       o  Partisi kombinasi: kaca + HPL atau kayu lapis untuk area semi formal atau dekoratif.
  2. Metode Pemasangan:                                                 
       o  Rangka disekrup ke lantai dan plafond (sistem knock down atau permanen).
       o  Dilanjutkan dengan pemasangan papan gypsum/kalsi, sambungan diplamir, diamplas,
          dan dicat.                                                    
       o  Untuk partisi non-permanen: dapat menggunakan panel modul atau sekat lipat
          (folding partition).                                          

C. Syarat Mutu Hasil Akhir:                                             

  •  Plafon terpasang rata, tidak melendut, sambungan tidak terlihat.   
  •  Tidak ada retakan pada sambungan atau pengecatan.                  
  •  Downlight dan aksesoris terpasang presisi.                         
  •  Partisi kokoh, lurus, dan tidak bergoyang saat disentuh.           

Catatan Tambahan:                                                       

  •  Untuk ruang ber-AC, sebaiknya plafon dirancang rapat agar efisiensi pendinginan terjaga.
  •  Akses penghubung antar lantai harus mempertimbangkan ventilasi silang dan pencahayaan
     alami, meskipun di bawahnya diberi plafon.                         

2. PEKERJAAN MEKANIKAL & ELEKTRIKAL                                     

2.1. Instalasi Listrik dan Penerangan                                   

A. Lingkup Pekerjaan                                                    

Pekerjaan ini mencakup perencanaan ulang dan pemasangan instalasi listrik di seluruh area rumah,
baik lantai 1 maupun lantai 2, termasuk titik-titik lampu, stop kontak, saklar, dan panel distribusi listrik
baru. Tujuannya adalah menjamin distribusi daya yang aman, rapi, dan sesuai dengan kebutuhan
beban listrik aktual.                                                   

B. Spesifikasi Teknis Pemasangan                                        

1. Kabel dan Jalur Distribusi                                           

  •  Jenis Kabel:                                                       
       o  Menggunakan kabel NYM standar SNI 2x1.5 mm² (untuk titik lampu) dan 2x2.5 mm²
          (untuk stop kontak dan beban kecil-menengah).                 
       o  Untuk beban besar (AC, water heater), digunakan NYM 3x4 mm² atau lebih sesuai
          daya.                                                         
  •  Penempatan Jalur:                                                  
       o  Kabel ditanam di dalam dinding/plafon melalui pipa conduit PVC atau flexible conduit
          (ducting).                                                    
       o  Jalur kabel diberi label identifikasi di dalam panel untuk memudahkan pemeliharaan.
       o  Instalasi harus bebas dari sambungan di dalam dinding (semua sambungan di junction
          box).                                                         

2. Panel Distribusi Listrik                                             

  •  Panel Listrik Baru:                                                
       o  Dilengkapi MCB (Miniature Circuit Breaker) untuk setiap jalur beban utama
          (pencahayaan, stop kontak, AC, dapur).                        
       o  Daya listrik rumah diasumsikan minimal 10.600 VA, dengan kapasitas panel yang
          memungkinkan ekspansi daya (future-proof).                    
       o  Gunakan RCB/ELCB untuk perlindungan arus bocor dan keamanan penghuni dari
          sengatan listrik.                                             

3. Stop Kontak dan Saklar                                               

  •  Stop Kontak:                                                       
       o  Tipe 2 lubang (2P+E) dengan grounding.                        
       o  Dipasang di ketinggian ±30 cm dari lantai (umum) dan 90 cm untuk dapur.
       o  Jumlah dan titik disesuaikan per ruang, minimal 2 titik per kamar.
  •  Saklar:                                                            
       o  Saklar tunggal dan ganda tipe modular.                        
       o  Dipasang di ketinggian ±110 cm dari lantai.                   
       o  Beberapa ruang difasilitasi dengan saklar tukar (two-way switch).

4. Penerangan (Lampu LED Tanam)                                         

  •  Jenis Lampu:                                                       
       o  Downlight LED putih (cool white) daya 12–18 watt, efisiensi tinggi.
       o  Diameter 4–6 inch, dipasang flush (tanam) pada plafon gypsum/GRC.
  •  Jumlah dan Distribusi:                                             
       o  Jumlah disesuaikan luas ruang dan kebutuhan intensitas cahaya (lux). Rata-rata 1
          lampu per 2–3 m².                                             
       o  Dapat ditambahkan lampu hias (chandelier) di ruang makan atau ruang tamu.
  •  Pengendalian:                                                      
       o  Semua lampu terhubung ke saklar terpisah atau saklar sentral sesuai fungsi dan zona
          ruang.                                                        

C. Persyaratan Mutu dan Keamanan                                        

  •  Semua material (kabel, saklar, panel) wajib bersertifikat SNI.     

  •  Uji instalasi dilakukan sebelum aliran listrik diaktifkan: uji continuity, isolasi, dan ground
     resistance.                                                        
  •  Instalasi harus memenuhi standar PUIL (Persyaratan Umum Instalasi Listrik) 2011 atau versi
     terbaru.                                                           

D. Catatan Tambahan                                                     
  •  Disarankan pemasangan jalur khusus untuk UPS atau genset sebagai cadangan daya di ruang
     penting.                                                           
  •  Area dapur dan kamar mandi harus diberi perlindungan arus bocor (MCB/ELCB khusus).
  •  Kabel tidak boleh bersinggungan langsung dengan pipa air atau gas. 

2.2. Instalasi Air Bersih dan Kotor                                     

A. Lingkup Pekerjaan                                                    

Pekerjaan ini mencakup pemasangan dan perbaikan sistem perpipaan air bersih (clean water) dan air
kotor (gray water & black water) yang melayani dapur, kamar mandi, wastafel, kloset, shower, dan
zink. Sistem dirancang agar efisien, tahan lama, dan bebas dari kebocoran atau pencemaran silang.

B. Spesifikasi Teknis Pemasangan                                        

1. Sistem Air Bersih                                                    

  •  Pipa dan Fitting:                                                  
       o  Menggunakan pipa PPR (Polypropylene Random) untuk distribusi air bersih tekan,
          ukuran Ø20 mm s.d. Ø32 mm, sesuai debit.                      
       o  Alternatif: pipa PVC AW (untuk distribusi non-tekan).         
       o  Fitting PPR menggunakan teknik heat fusion welding untuk kekedapan sempurna.
  •  Sumber Air:                                                        
       o  Terhubung dengan jaringan PDAM/jet pump (jika ada), dengan tekanan stabil minimal
          1 bar.                                                        
       o  Dilengkapi stop valve di setiap cabang (wastafel, shower, kloset, zink) untuk
          kemudahan perawatan.                                          
  •  Perlengkapan Air Bersih:                                           
       o  Kran wastafel: single lever chrome (SNI).                     
       o  Shower mixer: tipe air panas/dingin jika diperlukan.          
       o  Zink dapur: kran leher angsa, stainless steel.                

2. Sistem Air Kotor dan Limbah                                          

  •  Pipa dan Fitting:                                                  
       o  Menggunakan PVC kelas D untuk air bekas (gray water) dan PVC kelas C untuk air
          limbah (black water).                                         
       o  Diameter minimum:                                             
            ▪  Ø40 mm untuk wastafel & zink                             
            ▪  Ø50 mm untuk floor drain & shower                        
            ▪  Ø100 mm untuk kloset dan jalur utama                     
  •  Koneksi dan Kemiringan:                                            
       o  Pipa dipasang dengan kemiringan minimum 1–2% menuju pembuangan (septic tank
          atau saluran kota).                                           

       o  Semua sambungan dilapisi lem PVC dan diperkuat dengan clamp jika pipa tergantung
          (exposed).                                                    
  •  Komponen Pendukung:                                                
       o  Floor Trap: model anti-bau dan anti-roda serangga.            
       o  Ventilasi pipa (vent stack) untuk mencegah tekanan balik pada sistem limbah.
       o  Bak kontrol: dipasang untuk memudahkan inspeksi/pembersihan sistem
          pembuangan.                                                   
C. Persyaratan Mutu dan Keamanan                                        

  •  Semua material harus ber-SNI dan sesuai standar ketahanan kimia dan tekanan.
  •  Seluruh jalur diuji coba tekanan (leak test) sebelum ditutup atau ditutup plafon/lantai.
  •  Titik sambungan tidak boleh tertanam tanpa inspeksi visual terlebih dahulu.

D. Catatan Tambahan                                                     

  •  Pipa air bersih dan kotor tidak boleh diletakkan dalam satu chase yang sama, kecuali
     dipisahkan secara fisik.                                           
  •  Setiap ruang basah (kamar mandi, dapur) harus memiliki jalur buangan air terpisah agar tidak
     terjadi backflow.                                                  
  •  Sebaiknya menggunakan insulasi pipa (foam atau PU) pada air bersih panas/dingin agar tidak
     terjadi kondensasi.                                                

3. PEKERJAAN INTERIOR                                                   

3.1. Pemasangan AC dan TV                                               

A. Pemasangan AC Split DAIKIN Thailand 2 PK                             

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Pekerjaan ini meliputi pemasangan AC Split merek Daikin kapasitas 2 PK (2.0 HP) untuk kamar tidur
dan ruang keluarga, mencakup pemasangan unit indoor dan outdoor, serta instalasi pipa, drainase
kondensat, dan sistem kelistrikan.                                      

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. Unit AC:                                                           
       o  Merek: Daikin Thailand                                        
       o  Tipe: Inverter atau Standard R32, 2 PK                        
       o  Kapasitas pendinginan: ±18.000 BTU/h                          
       o  Efisiensi energi tinggi, suara senyap (<45 dB indoor)         
  2. Pemasangan:                                                        
       o  Unit Indoor dipasang di dinding ruang pada ketinggian ±2,3 m dari lantai, di tengah
          bidang ruang untuk distribusi udara merata.                   
       o  Unit Outdoor diletakkan di area ventilatif (teras atap atau balkon) dengan bracket baja
          galvanis atau dudukan beton, minimal 30 cm dari permukaan lantai/dinding.
       o  Pipa refrigerant tembaga (Cu) disertai insulasi tertutup (foam) untuk menghindari
          kondensasi dan kehilangan energi.                             
       o  Jarak pipa maksimal mengikuti spesifikasi unit, biasanya 10–15 meter.
  3. Instalasi Tambahan:                                                
       o  Saluran drainase (pipa PVC Ø 1”) diarahkan ke saluran air kotor.
       o  Jalur kabel listrik terpisah dari lampu (sirkuit khusus) menggunakan MCB 10–16 A.
       o  Jika jarak melebihi standar pabrik, dilakukan penambahan refrigerant (freon) dan tes
          tekanan.                                                      
  4. Pengujian dan Pengoperasian:                                       
       o  Uji fungsi dilakukan setelah semua koneksi selesai: suhu, getaran, kebisingan.
       o  Dilakukan uji kebocoran sistem refrigerant dan pemeriksaan aliran kondensat.

B. Pemasangan TV LED UHD Smart 64–75 Inch                               

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Pengadaan dan pemasangan TV LED ukuran besar (64–75 inch) di kamar utama dan kamar anak, yang
berfungsi sebagai perangkat hiburan dengan akses Smart TV (Wi-Fi, YouTube, Netflix, dsb.).

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. TV Unit:                                                           
       o  Merek: Samsung Crystal UHD Smart TV U8000F atau setara.       
       o  Ukuran: 64–75 inch, resolusi 4K Ultra HD.                     
       o  Fitur: koneksi HDMI, USB, Bluetooth, Smart Hub, kompatibel dengan bracket VESA.
  2. Metode Pemasangan:                                                 
       o  Pemasangan di dinding (wall-mounted) menggunakan bracket besi baja berstandar
          VESA mount.                                                   

       o  Ketinggian pemasangan bagian tengah layar: ±110–120 cm dari lantai (ergonomi saat
          duduk).                                                       
       o  Kabel HDMI, listrik, dan antena/tv kabel disembunyikan dalam ducting/box kabel agar
          rapi.                                                         
  3. Furniture Pendukung:                                               
       o  Lemari bawah TV custom berukuran panjang 200–280 cm, tinggi ±40–60 cm.
       o  Material: multipleks/plywood dengan finishing HPL dan pintu soft-close.
       o  Fungsional: penyimpanan perangkat tambahan (modem, DVD player, router), lubang
          ventilasi dan jalur kabel di bagian belakang.                 
  4. Pengujian:                                                         
       o  TV diuji menyala, koneksi Wi-Fi, suara, tampilan visual, dan semua port (HDMI, USB,
          audio).                                                       
       o  Remote control dan instalasi Smart TV dilakukan pada saat serah terima.

Syarat Mutu dan Estetika:                                               

  •  Unit AC dan TV harus bebas cacat, tidak bising, dan berfungsi sempurna.
  •  Semua kabel dan saluran tertata rapi, tidak terlihat langsung dari pandangan pengguna.
  •  Bracket dan lemari pendukung dipasang presisi, kuat, dan seimbang. 

3.2. Perlengkapan Interior: Lampu Hias, Gorden, dan Mebel Kamar Tidur   

A. Lampu Hias dan Downlight                                             

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Pemasangan lampu hias utama (chandelier), downlight LED, dan lampu dekoratif di ruang keluarga,
ruang makan, dan kamar tidur. Bertujuan meningkatkan pencahayaan ambient dan estetika interior.

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. Lampu Hias (Chandelier):                                           
       o  Ditempatkan di ruang tamu atau ruang makan sebagai elemen fokus.
       o  Tipe gantung kristal atau kombinasi logam-kaca, diameter menyesuaikan ukuran
          ruangan.                                                      
       o  Daya lampu: LED 12–24 watt per titik cahaya.                  
       o  Dipasang pada penggantung plafon dengan penyangga tambahan jika berat >10 kg.
  2. Downlight LED:                                                     
       o  Jenis tanam plafon (recessed), LED 12–18 watt, warna putih cool daylight.
       o  Dipasang tersebar merata di plafon gypsum, dengan kerapatan ±1 titik per 2,5 m²
          ruang.                                                        
       o  Frame alumunium anodized dan lensa difus untuk sebaran cahaya optimal.
       o  Terhubung ke saklar individu atau grup dengan kemungkinan dimmer jika diperlukan.

B. Gorden dan Kelengkapannya                                            

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Pemasangan gorden blackout + sheer di kamar tidur dan ruang utama untuk mengatur pencahayaan
alami dan menjaga privasi.                                              

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. Jenis Kain:                                                        
       o  Blackout curtain (polyester tebal) sebagai penghalang sinar matahari.
       o  Sheer curtain (voile putih) untuk menyaring cahaya lembut.    
       o  Warna dan motif disesuaikan desain interior ruangan.          
  2. Perlengkapan Gorden:                                               
       o  Rel gorden double-track (bawah untuk blackout, atas untuk sheer).
       o  Material rel: alumunium powder-coated atau besi hollow finishing matte.
       o  Dilengkapi aksesoris: hook dinding, tali pengikat, dan rumbai jika diperlukan.
  3. Pemasangan:                                                        
       o  Dipasang 15–20 cm di atas kusen jendela, melebihi lebar kusen ±20 cm di kedua sisi.
       o  Panjang gorden mencapai lantai (full drop) untuk tampilan elegan.

C. Mebel Kamar Tidur                                                    

Lingkup Pekerjaan:                                                      

Pengadaan dan pemasangan tempat tidur, nakas, backdrop tempat tidur, dan spring bed di kamar
utama dan kamar anak.                                                   

Spesifikasi Teknis:                                                     

  1. Tempat Tidur:                                                      

       o  Rangka kayu solid atau besi hollow dengan finishing HPL atau duco.
       o  Ukuran sesuai kebutuhan:                                      
            ▪  King size: 200 x 200 cm                                  
            ▪  Queen size: 160 x 200 cm                                 
            ▪  Single/Folding bed: 120 x 200 cm                         
  2. Backdrop Tempat Tidur:                                             
       o  Panel dekoratif di belakang kepala tempat tidur, dari HPL/melamin dengan rangka
          kayu.                                                         
       o  Dapat dikombinasikan dengan panel padded (busa + kain) untuk kenyamanan.
  3. Nakas (Meja Samping):                                              
       o  Ukuran ±40x40x50 cm, 1–2 laci dengan rel slow-motion.         
       o  Finishing menyesuaikan tema kamar (solid/HPL kayu/putih glossy).
  4. Spring Bed:                                                        
       o  Merek standar hotel dengan fitur ortopedik dan pillow top.    
       o  Dilengkapi pelindung kasur (bed protector) dan linen kualitas premium.

Syarat Mutu Hasil Pekerjaan:                                            

  •  Lampu menyala optimal tanpa kedip atau gangguan.                   
  •  Gorden tergantung rata, tidak miring atau kusut.                   
  •  Furniture rapi, presisi, tidak goyang, dan bebas cacat permukaan.  

4. PEKERJAAN STRUKTURAL MINOR                                           

Pekerjaan ini mencakup pembuatan akses vertikal dan horizontal non-utama berupa tangga beton
menuju area jemuran, serta akses penghubung antar bangunan atau lantai yang dibangun
menggunakan struktur ringan (rangka baja dan pelat bordes). Meskipun bersifat minor, pekerjaan ini
tetap mengacu pada prinsip kestabilan struktur, keamanan pengguna, dan ketahanan terhadap cuaca.

A. Tangga Beton ke Jemuran                                              

1. Lingkup Pekerjaan                                                    

Pembangunan tangga beton berfungsi sebagai akses vertikal dari dapur atau ruang servis menuju area
jemuran di lantai atas atau rooftop. Harus dirancang aman, nyaman, dan tahan terhadap beban serta
cuaca luar ruang.                                                       

2. Spesifikasi Teknis                                                   

a. Struktur Tangga:                                                     

  •  Sistem tangga cast-in-place (cor di tempat) dengan:                
       o  Beton mutu K-225 (karakteristik kuat tekan 225 kg/cm²).       
       o  Campuran beton: Semen : Pasir : Kerikil = 1 : 2 : 3           
       o  Ketebalan injakan (tread) minimal 12 cm.                      
       o  Besi tulangan utama: D10–D13, tulangan sengkang Ø8-150 mm.    

b. Dimensi Tangga:                                                      

  •  Lebar tangga: min. 80 cm                                           
  •  Tinggi anak tangga: 17–18 cm                                       
  •  Panjang injakan: 27–30 cm                                          
  •  Jumlah anak tangga disesuaikan elevasi dan ketinggian antar lantai 

c. Finishing:                                                           

  •  Permukaan diinjak diplester halus menggunakan campuran semen-pasir (1:3) dengan aditif
     anti licin.                                                        
  •  Disarankan menggunakan keramik kasar/anti-slip atau pelapis epoxy kasar untuk keamanan.
  •  Tepi tangga dapat diberi marking atau list aluminium anti-slip.    

d. Railing (Pegangan):                                                  

  •  Material: Besi hollow 4x4 cm tebal 1,2 mm.                         
  •  Finishing: Cat dasar antikarat + cat akhir duco outdoor.           
  •  Tinggi railing: 90–100 cm dari anak tangga.                        

3. Syarat Kualitas & Keselamatan                                        

  •  Tidak ada retak struktural setelah pengerasan.                     
  •  Pemasangan besi sesuai detail shop drawing dan hasil pengecoran padat (tidak keropos).
  •  Tangga harus kaku, tidak goyang, dan bebas licin.                  

B. Rangka Akses Baja & Plafon Bawah Akses                               

1. Lingkup Pekerjaan                                                    

Pekerjaan ini mencakup pembangunan akses horizontal ringan, seperti jembatan pendek, lorong antar
lantai, atau balkon servis, dengan struktur rangka baja ringan dan lantai plat bordes. Area bawah akses
ditutup dengan plafon untuk estetika dan perlindungan elemen struktur.  

2. Spesifikasi Teknis                                                   

a. Struktur Rangka:                                                     

  •  Rangka utama: Baja ringan kanal C-Z 0.75–1.0 mm atau besi hollow 4x6 cm (untuk bentang
     pendek).                                                           
  •  Penopang utama terhubung ke dinding atau struktur eksisting menggunakan anchor bolt dan
     pelat dudukan.                                                     

b. Lantai Akses:                                                        

  •  Pelat bordes (chequered plate) baja hitam tebal 3 mm – 4,5 mm.     
  •  Dipasang dengan las atau baut ke rangka.                           
  •  Permukaan bordes sudah anti-slip, namun dapat dilapisi cat epoxy anti karat sebagai
     tambahan perlindungan.                                             

c. Sambungan:                                                           

  •  Sambungan antar elemen menggunakan metode las listrik (SMAW/MIG) atau baut HV.
  •  Titik sambungan dilindungi dengan cat zinc chromate sebelum cat akhir.

3. Plafon Bawah Akses                                                   

a. Material:                                                            

  •  GRC board 6–8 mm dipasang di bawah akses/jembatan sebagai penutup estetis dan pelindung
     cuaca.                                                             
  •  Rangka plafon: hollow galvanis 2x4 cm.                             
  •  Sambungan antar panel GRC diberi sealant tahan air sebelum dicat.  

b. Finishing:                                                           

  •  Cat pelindung eksterior berbahan dasar alkali resisting primer, dilapisi cat duco atau
     weatherproof paint.                                                
  •  Warna disesuaikan dengan estetika eksterior bangunan utama.        

C. Syarat Mutu Pekerjaan                                                

  •  Semua elemen baja dan besi harus dilindungi dengan cat antikarat dua lapis.
  •  Permukaan bordes rata dan tidak lentur saat diinjak.               
  •  Plafon bawah akses rapi, tidak bergelombang, dan tahan cuaca minimal 5 tahun.

D. Catatan Pelaksanaan                                                  

  •  Pekerjaan ini harus diawasi ketat oleh teknisi sipil dan arsitektur, terutama pada sambungan
     struktur ke bangunan eksisting.                                    
  •  Jika area akses terkena air hujan, tambahkan talang dan sistem drainase agar air tidak
     menggenang di lantai bordes.                                       

5. CATATAN UMUM                                                         

Bagian ini memberikan ketentuan umum yang berlaku untuk seluruh jenis pekerjaan, baik arsitektural,
struktural, mekanikal, maupun elektrikal. Tujuannya adalah untuk menjamin bahwa setiap tahapan
pelaksanaan proyek memenuhi aspek mutu teknis, keamanan, efisiensi, dan akuntabilitas publik,
sesuai standar penyelenggaraan bangunan pemerintah.                     

1. Standar Pelaksanaan                                                  

  •  Semua pekerjaan konstruksi wajib mengikuti prinsip "Best Practice" berdasarkan:
       o  Standar Nasional Indonesia (SNI),                             
       o  Peraturan Menteri PUPR, khususnya mengenai bangunan gedung negara (Permen
          PUPR No. 22 Tahun 2018 dan revisinya),                        
       o  PUIL (Persyaratan Umum Instalasi Listrik) untuk instalasi kelistrikan,
       o  Rencana Teknis dan Gambar Kerja yang telah disetujui Pejabat Pembuat Komitmen
          (PPK) atau konsultan perencana.                               
  •  Setiap pekerjaan harus mengacu pada metode kerja yang terdokumentasi, dengan alur
     kegiatan terencana, termasuk penggunaan alat bantu dan perlindungan lingkungan kerja.

2. Pengawasan Pelaksanaan                                               

  •  Pengawasan dilakukan secara ketat dan berjenjang, meliputi:        
       o  Pengawasan lapangan harian oleh pelaksana teknis,             
       o  Pemeriksaan mingguan oleh konsultan pengawas (jika ada),      
       o  Pemeriksaan berkala oleh Pejabat Penanggung Jawab dari instansi pemerintah.
  •  Berita Acara Pemeriksaan Pekerjaan (BAPP) dan uji coba fungsi (commissioning) akan
     dilakukan untuk item teknis seperti:                               
       o  AC, instalasi listrik, plumbing, dan struktur ringan.         
  •  Revisi pekerjaan yang tidak memenuhi standar wajib diperbaiki tanpa tambahan biaya
     (rework clause), sesuai kontrak pelaksanaan.                       

3. Mutu Material dan Sertifikasi                                        

  •  Seluruh material dan peralatan yang digunakan dalam proyek wajib memiliki sertifikat mutu,
     antara lain:                                                       
       o  Sertifikat SNI (Standar Nasional Indonesia),                  
       o  Laporan uji teknis dari laboratorium terakreditasi,           
       o  Garansi teknis pabrik atau distributor resmi (untuk AC, TV, lampu, cat, keramik, dsb).
  •  Material bangunan utama seperti beton, besi, baja ringan, panel gypsum/GRC, dan
     granit/keramik harus diuji terlebih dahulu sebelum digunakan (material approval).
  •  Produk MEP (Mechanical Electrical Plumbing) seperti AC, fitting plumbing, dan lampu harus
     memiliki dokumentasi teknis, termasuk spesifikasi daya, efisiensi energi, dan kelayakan
     pemakaian.                                                         

4. Keselamatan Kerja dan Kebersihan Lokasi                              

  •  Pekerja wajib menggunakan APD (Alat Pelindung Diri) sesuai standar K3 (helm, rompi, sepatu
     safety).                                                           
  •  Area kerja harus dipagari dan diberi tanda bahaya jika pekerjaan dilakukan dalam kondisi
     bangunan dihuni sebagian.                                          
  •  Lokasi harus tetap bersih dan rapi setiap akhir hari kerja, dan tidak mengganggu aktivitas
     penghuni rumah dinas.                                              

5. Dokumentasi dan Serah Terima                                         

  •  Seluruh proses pelaksanaan didokumentasikan dalam:                 
       o  Foto progres mingguan,                                        
       o  Daftar material yang digunakan (material log),                
       o  Laporan cuaca harian dan kendala teknis (jika ada).           
  •  Serah terima dilakukan bertahap:                                   
       o  PHO (Provisional Hand Over): setelah pekerjaan selesai 100% dan dinyatakan layak
          fungsi.                                                       
       o  FHO (Final Hand Over): setelah masa pemeliharaan 3 bulan dan tidak ada komplain.

PENUTUP                                                                 

Dokumen Spesifikasi Teknis Renovasi Rumah Dinas Jabatan ini disusun sebagai acuan teknis
pelaksanaan pekerjaan konstruksi, baik oleh pihak pelaksana maupun pengawas, dengan
mengedepankan prinsip mutu, fungsi, estetika, serta ketepatan waktu dan biaya.

Spesifikasi ini telah dirancang secara sistematis untuk menjamin:       

  •  Kesesuaian pekerjaan terhadap rencana dan fungsi bangunan,         
  •  Kualitas material dan pengerjaan yang memenuhi standar nasional,   
  •  Pengawasan berjenjang yang mendukung kontrol mutu dan efisiensi,   
  •  Keamanan dan kenyamanan pengguna Rumah Dinas dalam jangka panjang. 
Dengan adanya dokumen ini, diharapkan tidak terjadi perbedaan tafsir antara pihak pelaksana,
pengawas, dan pemberi tugas, serta menjadi pedoman evaluasi selama proses pelaksanaan hingga
serah terima akhir proyek.                                              

Apabila dalam pelaksanaan terdapat kondisi lapangan yang tidak sesuai dengan rencana, maka
perubahan metode, jenis material, atau spesifikasi teknis wajib diajukan secara tertulis dan disetujui
oleh pihak berwenang sebelum diterapkan.                                

Demikian dokumen ini disusun, untuk digunakan sebagaimana mestinya.