KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)
PEKERJAAN :
PEMELIHARAAN GEDUNG RS BENYAMIN GULUH
(BUILDING MANAJEMEN)
PENDAHULUAN
1. UMUM
1. Setiap bangunan negara harus diwujudkan dengan sebaik-baiknya,
sehingga mampu memenuhi secara optimal fungsi bangunannya, andal,
dan dapat sebagai teladan bagi lingkungannya, serta berkontribusi
positif bagi perkembangan Infrastruktur di Indonesia.
2. Setiap bangunan konstruksi gedung negara yang telah dilaksanakan
harus mendapat perhatian khusus dalam lingkup pemeliharaan
bangunan gedung yang secara teknis dapat dipertahankan kualitas
maupun kuantitas bangunan tersebut agar umur bangunan bertahan
lama.
3. Penyedia Jasa Konstruksi digunakan untuk pemeliharaan Bangunan
Negara yang memenuhi kriteria:
- Bangunan khusus, dan atau
- Melibatkan lebih dari satu penyedia jasa konstruksi, dan atau
- Dilaksanakan dalam satu tahun anggaran, Sebagaimana ditetapkan
dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor: 24/PRT/M/2008,
tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung.
2. LATAR BELAKANG
Pembangunan BLUD Rumah Sakit Benyamin Guluh Kabupaten
Kolaka Provinsi Sulawesi Tenggara merupakan Komitmen Pemerintah
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
Kabupaten Kolaka dalam rangka pemenuhan kebutuhan pelayanan
kesehatan masyarakat yang baik, maka perlu adanya peningkatan
pemeliharaan bangunan gedung rumah sakit yang memadai yang
diharapkan kedepannya BLUD Rumah Sakit Benyamin Guluh Kabupaten
Kolaka Provinsi Sulawesi Tenggara menjadi Rumah Sakit pusat rujukan
masyarakat kolaka, dan disekitar Kabupaten Kolaka, antara lain Kabupaten
Kolaka Utara, Kabupaten Kolaka Timur, Kabupaten Konawe dan Kabupaten
Bombana.
BLUD Rumah Sakit Benyamin Guluh Kabupaten Kolaka Provinsi
Sulawesi Tenggara memiliki Luas areal sekitar ± 15.600 M². dan memiliki
Beberapa fasilitas antara lain Pelayanan IGD, Farmasi, ICU, Unit
Hemodialisa, Radiologi, Laboratorium, KIA, Instalasi Bedah Sentral, Ruang
Rawat Inap Kelas III, Kelas II, Kelas I dan VIP/VVIP dan Poliklinik Eksekutif.
3. MAKSUD DAN TUJUAN
a. Maksud :
Maksud dilaksanakannya Pemeliharaan Gedung RS Benyamin Guluh
(Building Manajemen) ini adalah untuk peningkatan pemeliharaan
bangunan rumah sakit yang berkualitas dan memadai sehingga umur
bangunan bisa bertahan lama.
b. Tujuan :
Tujuan dilaksanakannya Pemeliharaan Gedung RS Benyamin Guluh
(Building Manajemen) ini adalah untuk memenuhi standar pelayanan
minimal yang harus dipenuhi oleh rumah sakit.
4. TARGET DAN SASARAN
Target dan sasaran yang ingin dicapai dalam Pemeliharaan Gedung RS
Benyamin Guluh (Building Manajemen) adalah Terpeliharanya bangunan
BLUD Rumah Sakit Benyamin Guluh Kabupaten Kolaka yang berkelanjutan
dan fungsional.
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
5. NAMA PEJABAT DAN ORGANISASI PENYELENGGARA
Nama organisasi yang menyelenggarakan/melaksanakan:
Pemeliharaan Gedung RS Benyamin Guluh (Building Manajemen)
SKPD : BLUD Rumah Sakit Benyamin Guluh Kab. Kolaka
Alamat : Jl. Mekongga Indah By Pass Kolaka – Pomalaa, Kel.
Tahoa, Kec, Kolaka, Kab. Kolaka
PPK : H. RISAL, SKM, M.KES
6. SUMBER DANA,PERKIRAAN BIAYA DAN HPS
a. Sumber Dana untuk membiayai Pemeliharaan Gedung RS Benyamin
Guluh (Building Manajemen) adalah melalui Dana APBD Tahun
Anggaran 2025 sebesar Rp. 3.110.000.000,- (Terbilang : Tiga Milyar
Seratus Sepuluh Juta Rupiah).
b. Harga Perkiraan Sendiri (HPS) sebesar Rp. 3.108.000.000,- (Terbilang :
Tiga Milyar Seratus Delapan Juta Rupiah).
7. RUANG LINGKUP DAN LOKASI PEKERJAAN
a. Ruang lingkup pekerjaan meliputi :
1) Menyediakan tenaga kerja ahli dan teknis, bahan-bahan, peralatan
dengan alat bantu lainnya.
2) Mengadakan pengamanan, kesehatan kerja, pengawasan dan
pemeliharaan terhadap bahan, alat-alat kerja maupun hasil pekerjaan
selama masa pelaksanaan berlangsung sehingga seluruh pekerjaan
selesai dengan kualitas baik.
3) Pekerjaan Pemeliharaan Gedung RS Benyamin Guluh (Building
Manajemen), dengan item pekerjaan sebagai berikut:
I. Lingkup Pemeliharaan Bangunan Gedung
• Arsitektural
• Struktural
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
• Mekanikal
• Elektrikal
II. Lingkup Perawatan Bangunan Gedung
• Rehabilitasi
• Renovasi
• Restorasi
• Tingkat kerusakan
b. Lokasi Pekerjaan berada di BLUD Rumah Sakit Benyamin Guluh
Kabupaten Kolaka Provinsi Sulawesi Tenggara.
8. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN
Jangka Waktu Penyelesaian Pekerjaan Building Management: 336 (Tiga
Ratus Tiga Puluh Enam) hari kalender.
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
A. TENAGA AHLI
KUALIFIKASI
KUALIFIKASI JUMLAH
NO. TENAGA AHLI PENDIDIKAN PENGALAMAN
KEAHLIAN PERSONIL
(minimal)
Ahli Madya Teknik
1. Team Leader (Building Manager) S1 Teknik Sipil/Arsitek Bangunan Gedung Minimal 4 Tahun 1 Orang
(Jenjang 8)
Ahli Madya Teknik
Kepala Departemen Teknik (Chief
2. S1 Teknik Sipil/Arsitek Bangunan Gedung Minimal 3 Tahun 1 Orang
Engineering)
(Jenjang 8)
Ahli Muda Teknik
Kepala Penyelia Teknik (Engineering
3. S1 Teknik Sipil/Arsitek Bangunan Gedung Minimal 1 Tahun 1 Orang
Supervisor)
(Jenjang 7)
Kepala Departemen Administrasi & Strata Satu (S1)
4. Minimal 1 Tahun 1 Orang
Keuangan (Chief Finance & Administration) Semua Prodi
Petugas Keselamatan
Diploma (D3) / Strata
dan Kesehatan Kerja
5. Petugas K3 Konstruksi Satu (S1) Semua Minimal 1 Tahun 1 Orang
(K3) Konstruksi
Prodi
(Jenjang 3)
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
B. FUNGSI, TANGGUNG JAWAB DAN KEWAJIBAN
1. Team Leader (Building Manager) Mengkoordinir pekerjaan Kepala
Departemen Teknik (Chief Engineering), Kepala Penyelia Teknik
(Engineering Supervisor), Kepala Departemen Administrasi & Keuangan,
(Chief Finance & Administration), Petugas K3 Konstruksi. Selain tugas pokok
yang telah disebutkan Team Leader juga mempunyai tanggung jawab
sebagai berikut:
a. Mengkoordinir dan mengawasi pelaksanaan pemeliharaan
dan perawatan peralatan/perlengkapan gedung, instalasi dan
utilitas bangunan.
b. Mengadakan inspeksi langsung secara teratur ke ruangan/bangunan
untuk memeriksa kondisi peralatan/perlengkapan bangunan dan
instalasi serta bangunan.
c. Menerapkan sistem pengarsipan yang teratur untuk seluruh dokumen,
surat-surat, buku-buku manual pengoperasian, pemeliharaan dan
perawatan, serta laporan-laporan yang ada.
d. Memelihara dan membina hubungan kerja internal dan eksternal.
2. Kepala Departemen Teknik (Chief Engineering)
a. Mengkoordinir, mengarahkan dan mengawasi kegiatan penyelia dan
pelaksana yang berada di bawah kewenangannya.
b. Menyusun rencana anggaran operasional.
c. Mengkoordinir, mengarahkan dan mengawasi kegiatan pemeliharaan,
perawatan dan perbaikan peralatan/perlengkapan bangunan dan
instalasi serta utilitas bangunan.
d. Mengevaluasi dan memberi masukan tentang penggunaan bahan dan
energi serta biaya operasional.
e. Menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan tata
laksana baku (standard operation procedure).
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
3. Kepala Penyelia Teknik (Engineering Supervisor)
a. Mengadakan pemeriksaan ke seluruh bagian bangunan untuk melihat
kondisi peralatan/perlengkapan bangunan, instalasi dan utilitas bangunan.
b. Memeriksa dan memantau pengoperasian peralatan mekanikal dan
elektrikal secara rutin.
c. Memantau hasil pekerjaan penyedia jasa (kontraktor) mekanikal dan
elektrikal secara rutin.
d. Melakukan kegiatan khusus tertentu, misalnya sistem kelistrikan,
proteksi kebakaran, dll.
e. Menyusun dan menyampaikan laporan sesuai dengan bidangnya
4. Kepala Departemen Administrasi & Keuangan (Chief Finance &
Administration).
a. Mengkoordinir, mengarahkan dan mengawasi kegiatan kerja yang berada
di bawah koordinasinya, agar tercapai efektivitas dan efisiensi kerja.
b. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional manajemen untuk
periode tertentu.
c. Meneliti laporan dan usulan permintaan alokasi dana.
d. Membahas bersama Manajer Bangunan tentang penggunaan dana taktis
operasional.
e. Menyusun dan melaporkan penggunaan dana operasional.
f. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi serta
mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang berkaitan dengan
realisasi anggaran.
g. Memeriksa pembelian, pengadaan barang/jasa serta sesuai wewenang
yang ditetapkan.
5. Petugas K3 Konstruksi
a. Merencanakan, melaksanakan, dan mengevaluasi Sistem Manajemen
Kesehatan dan Keselamatan Kerja (SMK3)
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
b. Melaksanakan ketentuan perundangan yang berkaitan dengan K3 di
bidang konstruksi
c. Mengatur dokumen kontrak dan cara kerja pelaksanaan konstruksi
d. Melakukan sosialisasi, implementasi, dan pemantauan penerapan
program K3
e. Mengelola laporan pelaksanaan SMK3 dan acuan teknis K3 konstruksi
f. Menangani penyakit dan kecelakaan yang terjadi akibat kerja.
C. PERALATAN DAN KENDARAAN KANTOR
KAPASITAS JUMLAH
No. JENIS ERALATAN KET.
(MINIMAL) (MINIMAL)
1. Scaffolding T150 10 Set Milik/Sewa
2. Mesin Potong Gerinda 600 watt 1 Unit Milik/Sewa
3. Mesin Las Listrik 450 watt 1 Unit Milik/Sewa
4. Alat Ukur Grounding 200V AC 1 Unit Milik/Sewa
5. Tang Ampere 600V 1 Unit Milik/Sewa
6. Mesin Jet Pressure - 1 Unit Milik/Sewa
7. Komputer/ Laptop 1 Unit Milik/Sewa
8. Print A3 1 Unit Milik/Sewa
9. Print A4 1 Unit Milik/Sewa
10. Kendaraan Roda 4 1 Unit Milik/Sewa
12. Kendaraa Roda 2 1 Unit Milik/Sewa
D. PENGALAMAN PENYEDIA
1. Penyedia Memiliki Pengalaman dalam mengelola Pekerjaan Pemeliharaan
Gedung bangunan (Building Management) dalam waktu 3 (Tiga) tahun terakhir.
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
2. Penyedia pernah melakukan Kerjasama dengan pihak elevator lift (Kontrak
Kerjasama).
E. PEKERJAAN YANG DI SUB KONTRAKAN
1. Pekerjaan spesialis
SUB
No. JENIS PEKERJAAN
KUALIFIKASI
a. - -
2. Pekerjaan bukan pekerjaan utama
SUB
No. JENIS PEKERJAAN
KUALIFIKASI
a. - -
9. RENCANA KESELAMATAN KONSTRUKSI
IDENTIFIKASI
No. URAIAN PEKERJAAN
BAHAYA
a. Penempatan Material • Terluka Akibat tertimpa
material
• Terluka akibat peralatan
kerja dan tersengat
listrik
• Terjadi kecelakaan
akibat mobilisasi
material
b. Beton Struktur • Terjatuh, tertusuk besi,
• Terkena alat pemotong
besi
• Terjepit saat membuat
pembesian
c. Pemasangan scafolding • Scafolding ikatan
sekrup tidak kuat /
longgar
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
10. SPESIFIKASI TEKNIS PEKERJAAN KONSTRUKSI
Spesifikasi teknis pekerjaan konstruksi, meliputi :
1. Ketentuan Penggunaan Bahan Material yang diperlukan.
a. Semua bahan yang digunakan dalam pekerjaan ini harus dalam keadaan
baik, tidak cacat, sesuai dengan spesifikasinya yang diminta dan bebas
dari noda lainnya yang dapat mengganggu kualitas maupun penampilan.
b. Untuk pekerjaan khusus/tertentu, selain harus mengikuti standard yang
dipergunakan juga harus mengikuti persyaratan Pabrik yang bersangkutan.
c. Semua merk pembuatan atau merk dagang dalam uraian pekerjaan &
persyaratan Pelaksanaan teknis ini dimaksudkan sebagai dasar
perbandingan kualitas dan tidak diartikan sebagai suatu yang mengikat,
kecuali bila ditentukan lain.
d. Bahan/material dan komponen jadi yang dipasang/dipakai harus sesuai
dengan yang tercantum dalam RAB, memenuhi standard spesifikasi bahan
tersebut.
e. Dalam pelaksanaanya, setiap bahan/material dan komponen jadi keluaran
pabrik harus di bawah pengawasan / supervisi Tenaga Ahli building
management yang ditunjuk.
f. Building Management berhak menunjuk Tenaga Ahli yang ditunjuk Pabrik
dan/atau Supplier yang bersangkutan tersebut sebagai pelaksana.
g. Diisyaratkan bahwa satu merk pembuatan atau merk dagang yang
diperkenankan untuk setiap jenis bahan yang boleh dipakai dalam
pekerjaan ini, kecuali ada ketentuan lain yang disetujui Building
Management.
h. Semua bahan sebelum dipasang harus disetujui secara tertulis oleh
Direksi / Building Management.
i. Semua bahan untuk pekerjaan ini harus ditinjau dan diuji sesuai dengan
standard yang berlaku.
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
j. Penunjukan Supplier dan/atau Sub Penyedia Jasa konstruksi harus
mendapatkan persetujuan dari Direksi / Building Management.
k. Penyedia Jasa Pemeliharaan Gedung dan Bangunan wajib mengadakan
koordinasi pelaksanaan atas petunjuk Direksi / Building Management.
l. Supplier wajib hadir mendampingi Direksi / Building Management pada
pekerjaan konstruksi di lapangan untuk pekerjaan tertentu atau khusus
sesuai instruksi Pabrik.
2. Ketentuan Lingkup Pekerjaan
a. Menyediakan tenaga kerja yang ahli, bahan-bahan, peralatan berikut alat
bantu lainnya.
b. Mengadakan pengamanan, Kesehatan kerja, pemeliharaan terhadap
bahan, alat-alat kerja maupun hasil pekerjaan selama masa pelaksanaan
berlangsung sehingga seluruh pekerjaan selesai dengan sempurna.
c. Pekerjaan Pemeliharaan Gedung RS Benyamin Guluh (Building Manajemen)
dengan item pekerjaan sebagai berikut:
I. Lingkup pemeliharaan bangunan Gedung
• Arsitektural
1. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai
sarana penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna
bangunan.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar
bangunan sehingga tetap rapih dan bersih.
3. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta
perlengkapannya.
4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai
dan berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap
dan/atau alat bantu kerja (tools).
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
5. Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi
yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau
kompetensi di bidangnya.
• Struktural
1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan
gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan
pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran
lainnya.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung
struktur.
3. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan
preventif (preventive maintenance).
4. Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi
kegiatan yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja
pada bangunan gedung, di luar batas beban yang direncanakan.
5. Melakukan cara pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar
oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di
bidangnya
6. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan
penggunaan yang direncanakan.
• Mekanikal (Sanitasi, Air Bersih dan Air kotor, Plambing dan IPAL)
1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata
udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi
persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi
pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara.
2. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi
air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor,
sistem hidran, sprinkler dan septik tank serta unit pengolah limbah.
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
3. Membersihkan bak, dinding, dan menghilangkan kerak lemak di
bak penampung.
4. Menguras air limbah dan lumpur tidak aktif pada bak septic tank,
ABR, dan anaerobic filter.
5. Menambahkan cairan kimia untuk menjaga keseimbangan bakteri
pengurai di pengolahan mesin IPAL.
6. Mengendalikan pH air daur ulang agar tidak melebihi atau kurang
dari standar baku mutu air pada bak kolam kontrol.
7. Memeriksa kondisi fisik dan mesin IPAL secara berkala untuk
mencari tanda-tanda kerusakan.
8. Mengganti filter secara berkala yang dalam kondisi rusak.
9. Mencatat kegiatan perawatan IPAL sesuai prosedur.
10. Melaporkan data hasil perawatan IPAL sesuai prosedur.
• Elektrikal (Catu Daya, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, Alarm
dan Lift)
1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada
perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.
2. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada
perlengkapan penangkal petir.
3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi
listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan
ruangan.
4. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi
tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.
5. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem
tanda bahaya dan alarm.
6. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem
transportasi dalam gedung, baik berupa lif, eskalator, travelator,
tangga, dan peralatan transportasi vertikal lainnya
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
7. Pemeliharaan Lift terdiri dari:
a. Pemeliharaan Harian
- Memeriksa bagian dalam interior untuk melihat adanya
kerusakan
- Melakukan pemeriksaan pada sistem keamanan lift
- Membersihkan pit lift dan pastikan tidak ada kebocoran
- Memeriksa kondisi operasi lift. Apabila ada bunyi yang tidak
biasa atau lampu indikator tidak menyala, segera hubungi
pihak instalasi
b. Pemeliharaan Mingguan
- Pemeriksaan Pintu hall, bel, lampu indikator, level tombol
- Pengecekkan Switch starting dan stopping terhadap lantai
setiap pemberhentian
- Pemeriksaan suara mesin lift
- Memperhatikan komponen-komponen yang tersebut di atas
dan memastikan komponen-komponen tersebut berfungsi
normal seperti pada umumnya
c. Pemeliharaan Bulanan
- Pembersihan motor pintu lift
- Pembersihan dan berikan pelumas mekanik pada pintu hall
- Pembersihan pada bagian main sheave, CWT rail leveling
tape, slow down car, dan deflector sheave, serta main rail
d. Pemeliharaan per Tiga Bulan
- Pemeriksaan travelling cable
- Pemeriksaan safety switch, apakah masih berfungsi
- Pemeriksaan dan pemberian pelumas pada governor
- Pembersihan panel kontrol lift sekaligus periksa fungsinya
masih normal atau tidak
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
- pemeriksaan bagian hoisting, compensating, governor rope
dan pastikan tidak ada kawat yang putus.
e. Kerjasama dengan Tim Profesional dan Berpengalaman
Melakukan perawatan lift butuh ketelitian sehingga
membutuhkan bantuan ekstra, oleh karena itu Kerja sama
dengan tim professional dibutuhkan agar dapat dilakukan
perawatan lift secara berkala sehingga kondisi lift akan terjaga
dan tidak akan mengalami kerusakan yang berarti.
• Air Conditioner / AC (Tata Udara)
1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada
perlengkapan air conditioner / AC
2. Pembersihan filter AC secara rutin, minimal setiap dua minggu
sekali. Filter yang bersih akan membantu AC beroperasi secara
efisien.
3. Pembersihan kondensor dan evaporator AC secara rutin.
4. Pemeriksaan secara visual kondisi fisik AC, seperti kebocoran
refrigeran atau kerusakan pada pipa.
5. Memastikan area sekitar AC bersih dari debu, serbuk, dan kotoran
lainnya.
6. Memantau pengaturan suhu AC secara rutin untuk
mengoptimalkan kinerja AC dan menghemat energi.
7. Melakukan servis AC secara berkala oleh teknisi AC profesional,
setidaknya sekali setahun.
8. Mematikan AC saat ruangan tidak digunakan untuk menghemat
energi dan memperpanjang umur pakai AC.
9. Memastikan ventilasi AC tetap bersih dan tidak terhalang oleh
furnitur, gorden, atau barang-barang lainnya.
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
II. Lingkup Perawatan Bangunan Gedung
• Rehabilitasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud
menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik
arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan
seperti semula, sedang utilitas dapat berubah.
• Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan
maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau
berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya.
• Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan
maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau
berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya
sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.
• Tingkat Kerusakan
1. Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan
bangunan gedung dengan tingkat kerusakan sedang dan berat
dilakukan setelah dokumen rencana teknis perawatan bangunan
gedung disetujui oleh pemerintah daerah.
2. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau
komponen bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur
bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti
beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab
lain yang sejenis.
3. lntensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat
kerusakan, yaitu:
a. Kerusakan ringan
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
1) Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada
komponen non-structural, seperti penutup atap, langit-langit,
penutup lantai, dan dinding pengisi.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya
maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi
pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.
b. Kerusakan sedang
1) Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian
komponen non-struktural, dan atau komponen struktural
seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya
maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan
tertinggi pembangunanbangunan gedung baru yang
berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
c. Kerusakan berat
1) Kerusakan berat adalah kerusakan pad a
sebagian besar komponen bangunan, baik struktural
maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki
masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana
mestinya.
2) Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga
satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru
yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
d. Perawatan Khusus
Untuk perawatan yang memerlukan penanganan khusus atau
dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti kegiatan
renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan dengan
perawatan bangunan gedung bersejarah), besarnya biaya
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
perawatan dihitung sesuai dengan kebutuhan nyata dan
dikonsultasikan terlebih dahulu kepada lnstansi Teknis
setempat.
4. Penentuan tingkat kerusakan dan perawatan khusus setelah
berkonsultasi dengan lnstansi Teknis setempat.
5. Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan gedung tertentu
dan yang memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah
mendapat pertimbangan tim ahli bangunan gedung.
6. Pekerjaan perawatan ditentukan berdasarkan bagian mana
yang mengalami perubahan atau perbaikan.
3. Ketentuan Penggunaan Tenaga Kerja.
a. Personil inti dan/atau peralatan yang ditempatkan harus sesuai dengan
yang tercantum dalam Dokumen Penawaran.
b. Penggantian personil inti dan/atau peralatan tidak boleh dilakukan kecuali
atas persetujuan tertulis PPK.
c. Memiliki sertifikat manajemen keselamatan & kesehatan yang dikeluarkan
kementerian tenaga kerja.
d. Penggantian personil inti dilakukan oleh penyedia dengan mengajukan
permohonan terlebih dahulu kepada PPK dengan melampirkan riwayat
hidup/pengalaman kerja personil inti yang diusulkan beserta alasan
penggantian.
e. PPK dapat menilai dan menyetujui penempatan/penggantian personil inti
dan/atau peralatan menurut kualifikasi yang dibutuhkan.
f. Jika PPK menilai bahwa personil inti:
a. tidak mampu atau tidak dapat melakukan pekerjaan dengan baik;
b. berkelakuan tidak baik; atau
c. mengabaikan pekerjaan yang menjadi tugasnya;
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
maka penyedia berkewajiban untuk menyediakan pengganti dan menjamin
personil inti tersebut meninggalkan lokasi kerja dalam waktu 7 (tujuh) hari
sejak diminta oleh PPK.
g. Jika penggantian personil inti dan/atau peralatan perlu dilakukan, maka
penyedia berkewajiban untuk menyediakan pengganti dengan kualifikasi
yang setara atau lebih baik dari personil inti dan/atau peralatan yang
digantikan tanpa biaya tambahan apapun.
h. Personil inti berkewajiban untuk menjaga kerahasiaan pekerjaannya Jika
diperlukan oleh PPK, Personil inti dapat sewaktu-waktu disyaratkan untuk
menjaga kerahasiaan pekerjaan di bawah sumpah.
4. Prosedur Pelaksanaan Kerja.
a. Building Management wajib melaksanakan semua pekerjaan dengan
mengikuti petunjuk dan syarat pekerjaan, peraturan persyaratan pemakaian
bahan bangunan yang dipergunakan sesuai dengan uraian Pekerjaan &
Persyaratan Pelaksanaan Teknis dan / atau khusus sesuai intruksi Pabrik.
b. Sebelum melaksanakan setiap pekerjaan di Lapangan, Penyedia Jasa
konstruksi wajib memperhatikan dan melakukan koordinasi kerja terkait
pekerjaan lain antara lain pekerjaan :
1. Pemeliharaan Struktur dan Arsitektur.
2. Pemeliharaan IPAL, Plumbing & Mekanikal (Air Bersih dan Air Kotor,
Sanitasi)
3. Pemeliharaan Elektrikal (Catu Daya, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi,
Alarm dan Lift)
4. Pemeliharaan Air Conditioner /AC (Tata Udara)
c. Semua ukuran dan posisi termasuk pemasangan patok-patok harus tepat
dan sesuai di Lapangan.
d. Sebelum memulai pelaksanaan pekerjaan, Building Management wajib
melakukan pengecekan kondisi lapangan.
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
e. Setiap bagian dari pekerjaan harus mendapat persetujuan terlebih dahulu
dari Direksi sebelum memulai pelaksanaan pekerjaan tersebut.
f. Semua pekerjaan yang sudah selesai terpasang, apabila perlu harus
dilindungi dari kemungkinan cacat yang disebabkan oleh pekerjaan lain.
g. Memperbaiki suatu pekerjaan yang tidak sesuai dengan persyaratan yang
berlaku atau Dokumen Kontrak.
h. Penunjukan Tenaga Ahli oleh Direksi/ Building Management yang sesuai
dengan kegiatan suatu pekerjaan.
i. Semua pengujian bahan, pembuatan atau pelaksanaan di Lapangan harus
dilaksanakan oleh Penyedia Jasa konstruksi.
j. Building Management harus sudah memperhitungkan segala kondisi yang
ada / existing di lapangan yang meliputi dan tidak terbatas pada Saluran
Drainase, Pipa Air Bersih, Pipa lainnya yang masih berfungi dan kabel bawah
tanah apabila ada.
5. Ketentuan Penghitungan prestasi pekerjaan untuk pembayaran.
a. pembayaran prestasi hasil pekerjaan yang disepakati dilakukan oleh PPK,
dengan ketentuan:
1) Building Management telah mengajukan tagihan disertai laporan
kemajuan hasil pekerjaan;
2) pembayaran dilakukan dengan sistem bulanan, sistem termin atau
pembayaran secara sekaligus, sesuai ketentuan dalam SSKK;
3) pembayaran dilakukan senilai pekerjaan yang telah terpasang, tidak
termasuk bahan/material dan peralatan yang ada di lokasi pekerjaan;
4) pembayaran harus dipotong angsuran uang muka, denda (apabila ada),
pajak dan uang retensi; dan
5) untuk kontrak yang mempunyai sub kontrak, permintaan pembayaran
harus dilengkapi bukti pembayaran kepada seluruh sub penyedia sesuai
dengan prestasi pekerjaan.
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
b. pembayaran terakhir hanya dilakukan setelah pekerjaan selesai 100%
(seratus perseratus) dan Berita Acara penyerahan pertama pekerjaan
diterbitkan;
c. PPK dalam kurun waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah pengajuan permintaan
pembayaran dari penyedia harus sudah mengajukan surat permintaan
pembayaran kepada Pejabat Penandatangan Surat Perintah Membayar
(PPSPM);
d. bila terdapat ketidaksesuaian dalam perhitungan angsuran, tidak akan
menjadi alasan untuk menunda pembayaran. PPK dapat meminta penyedia
untuk menyampaikan perhitungan prestasi sementara dengan
mengesampingkan hal-hal yang sedang menjadi perselisihan.
6. Ketentuan pembuatan laporan dan dokumentasi.
a. Pemeriksaan pekerjaan dilakukan selama pelaksanaan kontrak untuk
menetapkan volume pekerjaan atau kegiatan yang telah dilaksanakan guna
pembayaran hasil pekerjaan. Hasil pemeriksaan pekerjaan dituangkan dalam
laporan kemajuan hasil pekerjaan.
b. Untuk kepentingan pengendalian dan pengawasan pelaksanaan pekerjaan,
seluruh aktivitas kegiatan pekerjaan di lokasi pekerjaan dicatat dalam buku
harian sebagai bahan laporan harian pekerjaan yang berisi rencana dan
realisasi pekerjaan harian.
c. Laporan harian berisi:
1) jenis dan kuantitas bahan yang berada di lokasi pekerjaan;
2) penempatan tenaga kerja untuk tiap macam tugasnya;
3) jenis, jumlah dan kondisi peralatan;
4) jenis dan kuantitas pekerjaan yang dilaksanakan;
5) keadaan cuaca termasuk hujan, banjir dan peristiwa alam lainnya yang
berpengaruh terhadap kelancaran pekerjaan; dan
6) catatan-catatan lain yang berkenaan dengan pelaksanaan.
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
d. Laporan harian dibuat oleh building management, apabila diperlukan
diperiksa dan disetujui oleh wakil PPK.
e. Laporan mingguan terdiri dari rangkuman laporan harian dan berisi hasil
kemajuan fisik pekerjaan dalam periode satu minggu, serta hal-hal penting
yang perlu ditonjolkan.
f. Laporan bulanan terdiri dari rangkuman laporan mingguan dan berisi hasil
kemajuan fisik pekerjaan dalam periode satu bulan, serta hal-hal penting
yang perlu ditonjolkan.
g. Untuk merekam kegiatan pelaksanaan proyek, PPK membuat foto-foto
dokumentasi pelaksanaan pekerjaan di lokasi pekerjaan.
7. Ketentuan mengenai penerapan manajemen K3 Konstruksi.
a. Building Management berkewajiban untuk mengusahakan agar tempat kerja,
peralatan, lingkungan kerja dan tata cara kerja diatur sedemikian rupa
sehingga tenaga kerja terlindungi dari resiko kecelakaan
b. Building Management menjamin bahwa mesin-mesin peralatan, kendaraan
atau alat-alat lain yang akan digunakan atau dibutuhkan sesuai dengan
peraturan keselamatan kerja, selanjutnya barang-barang tersebut harus
dapat dipergunakan secara aman
c. Building Management turut mengadakan pengawasan terhadap tenaga kerja,
agar tenaga kerja tersebut dapat melakukan pekerjaan dalam keadaan
selamat dan sehat
d. Building Management menunjuk petugas keselamatan kerja yang karena
jabatannya di dalam organisasi Penyedia Jasa bertanggung jawab
mengawasi koordinasi pekerjaan yang dilakukan untuk menghindarkan resiko
bahaya kecelakaan.
e. Building Management memberikan pekerjaan yang cocok untuk tenaga kerja
sesuai dengan keahlian, umur, jenis kelamin dan kondisi fisik kesehatannya
f. Sebelum pekerjaan dimulai Building Management menjamin bahwa semua
tenaga kerja telah diberi petunjuk terhadap bahaya dari pekerjaannya
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)
masing-masing dan usaha pencegahannya, untuk itu Penyedia Jasa dapat
memasang papan-papan pengumuman, papan-papan peringatan serta
sarana-sarana pencegahan yang dipandang perlu.
g. Orang tersebut bertanggung jawab pula atas pemeriksaan berkala terhadap
semua tempat kerja, peralatan, sarana-sarana pencegahan kecelakaan,
ingkungan kerja dan cara-cara pelaksanaan kerja yang aman.
h. Hal-hal yang menyangkut biaya yang timbul dalam rangka penyelenggaraan
keselamatan dan kesehatan kerja menjadi tanggung jawab Penyedia Jasa.
Kolaka, 15 Januari 2025
Pejabat Pembuat Komitmen (PPK)
Rumah Sakit Benyamin Guluh Kab. Kolaka
H. RISAL, SKM, M.Kes
Nip.197507011997031004
Kerangka Acuan Kerja (KAK) Pemeliharaan Gedung Rs Benyamin Guluh
(Building Manajemen)