Pekerjaan Konstruksi Renovasi Aset Apartemen Puri Casablanca (6 Unit) >Rp 1 Milyar

KERANGKA  ACUAN KERJA                              
                PENGADAAN PEKERJAAN KONSTRUKSI                         
     RENOVASI UNIT APARTEMEN PURI CASABLANCA TAHAP 6 (6 UNIT)          

                  Nomor: 03/KP.3/LMAN/KAK-03/2024                      

                LEMBAGA MANAJEMEN ASET NEGARA                          
                     TAHUN ANGGARAN 2024                               
                           JAKARTA                                     

                   KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)                          
              JASA PELAKSANAAN KONSTRUKSI RENOVASI                     
           UNIT APARTEMEN PURI CASABLANCA TAHAP (6 UNIT)               
                        Uraian Pendahuluan1                            

  1. Latar Belakang Kerangka acuan kerja pengadaan merupakan bagian dari
                   rencana umum pengadaan yang berisi dokumen perencanaan
                   pengadaan yang berfungsi sebagai panduan bagi setiap
                   satuan kerja dalam mencapai target yang telah ditetapkan.
                   Kerangka acuan kerja pengadaan merupakan turunan    
                   keluaran kerangka acuan kerja penganggaran yang telah
                   ditetapkan pada saat penyusunan RKA-KL. Pada tahun 2021,
                   salah satu keluaran dari rencana kerja yang telah ditetapkan
                   adalah renovasi terhadap 6 Unit Apartemen Puri Casablanca.
                   Keluaran tersebut merupakan salah satu keluaran yang sudah
                   terstandar. Keluaran terstandar merupakan keluaran yang
                   digunakan dalam rangka pemenuhan kebutuhan dasar, sarana
                   penunjang yang secara umum dibutuhkan oleh pengguna 
                   apartemen.                                          
                   Unit Apartemen Puri Casablanca yang terletak di Jalan
                   Casablanca Kav. 7, kelurahan Menteng Dalam, Kecamatan
                   Tebet, Jakarta Selatan tersebut dahulunya merupakan aset
                   eks PT. PPA yang telah diserahkelolakan kepada Lembaga
                   Manajemen Aset Negara. Rencana renovasi yang akan   
                   dilakukan adalah renovasi secara menyeluruh terhadap fisik
                   unit apartemen tersebut.                            
                   Saat ini, apartemen ini telah berumur lebih dari 20 tahun,
                   dengan kondisi unit apartemen yang terbengkalai. Ditemukan
                   beberapa penyesuaian pada kelengkapan material finishing
                   unit serta kebutuhan AC. Untuk itu, LMAN berencana  
                   melakukan renovasi secara komprehensif atas unit apartemen
                   tersebut untuk meningkatkan nilai guna dan mengembalikan
                   kondisi unit apartemen.                             

  2. Maksud dan    1. Maksud                                           
     Tujuan        Kerangka Acuan Kerja ini merupakan petunjuk bagi penyedia
                   jasa konstruksi yang memuat masukan, azas, kriteria dan
                   proses keluaran yang harus dipenuhi dan diperhatikan serta
                   diinterpretasikan ke dalam pelaksanaan tugas pelaksanaan
                   konstruksi sehingga proses pemilihan penyedia jasa konstruksi
                   berjalan dengan efektif, efisien, dan sesuai dengan ketentuan
                   yang berlaku.                                       
                   Maksud pengadaan Jasa Pelaksanaan Konstruksi Renovasi
                   Unit Apartemen Puri Casablanca Tahap 6 (6 Unit) adalah untuk
                   mendapatkan penyedia Jasa Konstruksi Renovasi yang  
                   bertugas melakukan pekerjaan fisik yang meliputi pekerjaan
                   pengadaan baru terhadap utilitas pendinginan udara, 
                   perbaikan finishing lantai, dinding dan plafon, perawatan pintu
                   dan kusen, perbaikan dan perawatan utilitas sanitary,
                   pengadaan loose furniture dan home appliances serta 
                   pekerjaan-pekerjaan aksesoris lain yang dibutuhkan. 
                   2. Tujuan                                           

1 Uraian Pendahuluan memuat gambaran secara garis besar mengenai pekerjaan yang akan dilaksanakan.
                   Tujuan dibuatnya Kerangka Acuan Kerja ini adalah untuk
                   dilaksanakannya Pekerjaan Renovasi Unit Apartemen Puri
                   Casablanca Tahap 6 (6 Unit) dengan efektif, efisien, dan
                   sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Hasil akhir yang
                   diharapkan dari Penyedia Jasa meliputi namun tidak terbatas
                   pada beberapa hal sebagai berikut:                  
                   1. Penyelesaian pekerjaan konstruksi yang tepat waktu.
                   2. Biaya pekerjaan konstruksi sesuai dengan anggaran
                     kegiatan.                                         
                   3. Pelaksanaan pekerjaan konstruksi yang sesuai dengan
                     spesifikasi teknis.                               

  3. Sasaran       Target/sasaran yang ingin dicapai dalam pengadaan renovasi
                   Renovasi Unit Apartemen Puri Casablanca Tahap 6 (6 Unit)
                   adalah untuk meningkatkan nilai aset kelolaan LMAN agar
                   dapat segera terserap oleh pasar.                   
  4. Lokasi        6 Unit Apartemen Puri Casablanca yang terletak di Jalan
     Pekerjaan     Casablanca Kav.7, Menteng Dalam, Kecamatan Tebet,   
                   Jakarta Selatan sebagai berikut:                    
                     a. B.19.06                                        
                     b. B.21.02                                        
                     c. B.22.02                                        
                     d. B.23.02                                        
                     e. B.26.06                                        
                     f. B.27.06                                        

  5. Sumber        Sumber pendanaan untuk membiayai pengadaan jasa     
     Pendanaan     konstruksi Renovasi Unit Apartemen Puri Casablanca Tahap 6
                   (6 Unit) adalah DIPA LMAN BA 999.03.                
                   Perkiraan biaya untuk jasa konstruksi Renovasi Unit 
                   Apartemen Puri Casablanca Tahap 6 (6 Unit) adalah sampai
                   dengan Rp 3.149.035.638,00 (Tiga milyar seratus empat
                   puluh sembilan juta tiga puluh lima ribu enam ratus tiga
                   puluh delapan rupiah) dan sesuai dengan pagu anggaran
                   yang tersedia dalam DIPA LMAN 999. 03.              

  6. Nama dan      Pejabat Pembuat Komitmen: Kepala Divisi Dukungan    
     Organisasi    Organisasi dan Teknologi Informasi                  
     Pejabat       Satuan Kerja: Lembaga Manajemen Aset Negara         
     Pembuat       Kementerian: Kementerian Keuangan RI                
     Komitmen      Alamat: Jalan Pangeran Diponegoro Nomor 62A, Pegangsaan,
                   Menteng Jakarta Pusat, 10320 Telp: (021) 21392822.  

                         Data Penunjang2                               

  7. Data Dasar    Data yang telah dipersiapkan berupa dokumentasi lapangan
                   dan dokumen berupa Gambar dari Pengelola Gedung     
                   Apartemen Puri Casablanca. Data dasar lainnya yang  

2 Data penunjang terdiri dari data yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan.
                   dibutuhkan dalam pembuatan dokumen lainnya yang     
                   dibutuhkan harus didapatkan langsung di lapangan oleh
                   Penyedia Jasa Pelaksanaan Pekerjaan.                
  8. Standar Teknis Sesuai dengan ketentuan yang berlaku.              

  9. Studi-Studi   -                                                   
     Terdahulu                                                         

  10. Referensi    1. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa    
     Hukum            Konstruksi;                                      
                   2. Undang-Undang RI Nomor 28 Tahun 2002 tentang     
                      Bangunan Gedung;                                 
                   3. Undang-Undang Nomor 17 tahun 2003 tentang Keuangan
                      Negara;                                          
                   4. Undang-undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang         
                      Perbendaharaan Negara;                           
                   5. Undang-Undang Nomor 15 Tahun 2004 tentang        
                      Pemeriksaan Pengelolaan dan Tanggung Jawab       
                      Keuangan Negara:                                 
                   6. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang 
                      Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun
                      2022 tentang Bangunan Gedung;                    
                   7. Peraturan Pemerintah RI Nomor 36 Tahun 2005 tentang
                      Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 tahun
                      2002 tentang Bangunan Gedung;                    
                   8. Peraturan Pemerintah Nomor 90 tahun 2010 tentang 
                      Penyusunan Rencana Kerja dan Anggaran Kementerian
                      Negara/Lembaga;                                  
                   9. Peraturan Presiden RI Nomor 16 Tahun 2018 tentang
                      Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah;                
                   10. Peraturan Presiden RI Nomor 97 Tahun 2016 tentang
                      Rincian Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Tahun
                      Anggaran 2017;                                   
                   11. Peraturan Pemerintah RI Nomor 27 Tahun 2014 tentang
                      Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah;          
                   12. Peraturan Pemerintah RI Nomor 59 Tahun 2010 tentang
                      Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun
                      2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi;    
                   13. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 181/PMK.06/2016
                      tentang Penatusahaan Barang Milik Negara;        
                   14. Keputusan Menteri Negara Pekerjaan Umum Nomor   
                      10/KPTS/2000 tentang ketentuan teknis Pengamanan 
                      terhadap bahaya kebakaran pada bangunan dan      
                      lingkungan;                                      
                   15. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor          
                      2/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis  
                      Bangunan Gedung;                                 
                   16. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor          
                      14/PRT/M/2017 tentang Persyaratan Kemudahan      
                      Bangunan Gedung;                                 
                   17. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor          
                      30/PRT/M/2007 tentang Pedoman Rencana Tata       
                      Bangunan;                                        
                   18. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan  
                      Rakyat Nomor 10 Tahun 2021 tentang Pedoman Sistem
                      Manajemen Keselamatan Konstruksi;                
                   19. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan  
                      Rakyat Nomor 26/PRT/M/2008 tentang Persyaratan teknis
                      Sistem Proteksi Kebakaran pada Bangunan Gedung dan
                      Lingkungan;                                      
                   20. Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum Nomor       
                      16/SE/M/2010 Perihal Persyaratan Kualifikasi Usaha Dan
                      Nilai Paket Pekerjaan, Masa Berlaku Sertifikat Badan
                      Usaha, Sertifikat Keahlian Kerja, Dan Sertifikat 
                      Ketrampilan Kerja;                               
                   21. Peraturan lainnya terkait Penyedia Jasa Pelaksanaan
                      Pekerjaan dan bangunan negara yang berlaku.      

    Ruang Lingkup                                                      

    11. Lingkup Pekerjaan Jasa pelaksanaan konstruksi Renovasi Unit Apartemen
                      Puri Casablanca Tahap 6 (6 Unit), terdiri dari:  

                      1) Menyelesaikan pekerjaan tepat waktu, sesuai dengan
                         waktu yang telah dijadwalkan, peraturan yang  
                         ditetapkan oleh pengelola Apartemen Puri      
                         Casablanca (Senin-Jumat diluar hari libur, pukul
                         09.00-17.00 WIB), spesifikasi teknis dan biaya
                         pekerjaan konstruksi.                         
                      2) Melaksanakan koordinasi dengan pihak pengelola
                         Apartemen Puri Casablanca selama pengerjaan   
                      3) Membuat dan mengajukan Laporan Kemajuan       
                         Pekerjaan kepada PPK.                         
                      4) Membuat gambar-gambar pelaksanaan (Shop       
                         Drawings) dan mengajukannya kepada PPK.       
                      5) Membuat gambar-gambar yang telah sesuai dengan
                         pelaksanaan (As-Built Drawing) sebelum serah  
                         terima pertama pekerjaan dan mengajukannya    
                         kepada PPK.                                   
                      6) Mengikuti rapat-rapat lapangan  yang          
                         diselenggarakan terkait dengan pelaksanaan    
                         pekerjaan.                                    
                      7) Melaksanakan pekerjaan-pekerjaan yang terdapat di
                         daftar cacat/ kekurangan sebelum Serah Terima 
                         Pertama dan meminta persetujuan kepada PPK    
                         mengenai selesainya pekerjaan-pekerjaan tersebut.
                      8) Melakukan kegiatan pemeliharaan selama masa   
                         pemeliharaan.                                 
                      9) Melakukan pendampingan selama adanya          
                         pelaksanaan audit oleh APIP dan bersedia untuk
                         melaksanakan hasil audit sampai dengan selesai.
    12. Keluaran3                                                      
    12.1 Tahapan                                                       

3Dijelaskan pula keterkaitan antara suatu keluaran dengan keluaran lain.
                      Keluaran yang dihasilkan oleh pelaksana konstruksi
                      berdasarkan kerangka acuan kerja minimal meliputi:

                      1. Metode pekerjaan renovasi.                    
                      2. Pengajuan sampel material.                    
                      3. Schedule pekerjaan mingguan.                  
                      4. Laporan harian berisi keterangan tentang :    
                         a) Tenaga kerja.                              
                         b) Bahan-bahan yang datang, diterima atau ditolak.

                         c) Alat-alat.                                 
                         d) Pekerjaan-pekerjaan yang diselenggarakan.  
                         e) Waktu pelaksanaan pekerjaan.               
                         f) Laporan cuaca                              
                      5. Laporan Mingguan sebagai resume laporan harian
                         yang memuat laporan perbandingan antara target
                         dengan realisasi pekerjaan.                   
                      6. Laporan Kemajuan Pekerjaan untuk Pembayaran   
                         Pekerjaan.                                    
                      7. Gambar-gambar pelaksanaan (Shop Drawing).     

                      8. Gambar-gambar hasil pelaksanaan pekerjaan (As-
                         Built Drawing).                               
                      9. Laporan pelaksanaan perbaikan pekerjaan-      
                         pekerjaan yang terdapat di daftar cacat/ kekurangan
                         yang hasil akhirnya harus memenuhi persetujuan
                         PPK.                                          

    13. Peralatan,    13.1 Memiliki keampuan menyediakan peralatan utama
       Material, Personil untuk pelaksanaan pekerjaan, minimal:        
       dan Fasilitas dari No  Jenis   Jumlah Kapa  Keterangan          
       Pejabat Pembuat      Peralatan (minim  sitas                    
       Komitmen                         al)                            
                       1.  Scafolding 2 Set  3-5   Status milik        
                                             m3    sendiri/sewa        
                                                   beli/sewa           
                       2.  Pick Up    1 bh   1 m3  Status milik        
                                                   sendiri/sewa        
                                                   beli/sewa           
                       3.  Jack hammer 3 bh  -     Status milik        
                                                   sendiri/sewa        
                                                   beli/sewa           
                       4.  Peralatan  1 set  -     Status milik        
                           pertukangan             sendiri/sewa        
                                                   beli/sewa           
                      13.2 Penyedia Jasa Pelaksanaan Pekerjaan harus   
                      menyediakan fasilitas:                           
                      1. Tempat penyimpanan sementara material yang    
                         dibuat di dalam Gedung.                       
                      2. Peralatan penunjang pembuatan laporan dan gambar
                         (laptop dan printer).                         
                      3. Sarana dan peralatan komunikasi (telepon, email dan
                         jaringan internet).                           

                      Seluruh fasilitas yang disediakan oleh Penyedia Jasa
                      Pelaksanaan Pekerjaan bukan atas nama Pejabat    
                      Pembuat Komitmen, melainkan atas nama Penyedia   
                      Jasa Pelaksanaan Pekerjaan (baik sewa maupun milik
                      sendiri).                                        

    14. Lingkup                                                        
       Kewenangan                                                      
       Penyedia Jasa                                                   
    14.1 Lingkup Tugas Lingkup kewenangan dan tugas mengacu pada       
                      Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor:          
                      22/PRT/M/2018 tanggal 14 September 2018 tentang  
                      Pembangunan Bangunan Gedung Negara.              
    15.2 Tanggung Jawab a. Penyedia Jasa Pelaksanaan  Pekerjaan        
                         bertanggungjawab secara professional atas jasa
                         pelaksanaan yang berlaku dilandaskan Pasal 75 
                         Undang-Undang No. 2 Tentang Jasa Konstruksi   
                         tahun 2017                                    
                      b. Secara umum tanggung jawab penyedia jasa      
                         konstruksi renovasi adalah minimal sebagai berikut:
                          −  Output bangunan yang dihasilkan harus sesuai
                             dengan Perencanaan dan perubahannya yang  
                             telah disetujui Tim Teknis dan PPK.       
                          −  Pelaksanaan pembangunan harus sesuai      
                             dengan waktu yang telah dijadwalkan sesuai
                             dengan waktu yang telah dijadwalkan,      
                             peraturan yang ditetapkan oleh pengelola  
                             Apartemen Puri Casablanca (Senin-Jumat,   
                             diluar hari libur, pukul 09.00-17.00 WIB),
                             spesifikasi, mutu, dan keamanan yang      
                             dipersyaratkan.                           
                          −  Biaya pekerjaan konstruksi sesuai dengan  
                             anggaran kegiatan.                        
                      c. Hasil karya bangunan yang dihasilkan harus telah
                         memenuhi peraturan, standar, dan pedoman teknis
                         bangunan gedung yang berlaku untuk bangunan   
                         gedung pada umumnya dan yang khusus untuk     
                         bangunan gedung negara.                       
    16. Jangka Waktu  180 (seratus delapan puluh) hari kalender sesuai 
       Penyelesaian   pekerjaan Konstruksi dengan 6 (enam) bulan masa  
       Pekerjaan      pemeliharaan setelah Serah Terima Pertama.       

                      1. Persyaratan Kualifikasi Administrasi/Legalitas:
    17. Persyaratan                                                    
       Penyedia Jasa                                                   
                         a. Memenuhi ketentuan peraturan perundang-    
                           undangan untuk menjalankan kegiatan/usaha.  
                         b. Nomor Induk Berusaha yang diterbitkan oleh 
                           Lembaga OSS dengan KBLI 41001 dan Jenis Izin
                           Bidang Usaha/Sub Bidang Usaha/Klasifikasi/Sub
                           Klasifikasi BG001 Konstruksi Gedung Hunian  
                           Tunggal dan Koppel/ BG002 Konstruksi        
                           Bangunan Multi atau Banyak Hunian /BG009    

                           Jasa Konstruksi Bangunan Gedung lainnya     
                         c. Memiliki status valid keterangan Wajib Pajak
                           berdasarkan hasil Konfirmasi Status Wajib Pajak.
                         d. Memiliki BPJS ketenagakerjaan              

                         e. Secara hukum mempunyai kapasitas untuk     
                           mengikatkan diri pada Kontrak yang dibuktikan
                           dengan:                                     
                              a. Akta Pendirian Perusahaan dan/atau    
                                Perubahannya;                          
                              b. Surat Kuasa (apabila dikuasakan);     

                              c. Bukti bahwa yang diberikan kuasa      
                                merupakan pegawai tetap (apabila       
                                dikuasakan); dan                       
                              d. Kartu Tanda Penduduk.                 

                         f. Menyetujui Surat Pernyataan Peserta dan Pakta
                           Integritas.                                 
                      2. Persyaratan Kualifikasi Teknis:               
                        Persyaratan kualifikasi teknis untuk Penyedia Jasa
                           Konstruksi, meliputi:                       

                           1. Memiliki Pengalaman:                     
                              a. Penyediaan jasa pada divisi yang sama 
                                paling kurang 1 (satu) pekerjaan dalam 
                                kurun waktu 1 (satu) tahun terakhir baik di
                                lingkungan pemerintah maupun swasta,   
                                termasuk pengalaman subkontrak;        

                              b. Penyediaan jasa sekurang-kurangnya    
                                dalam kelompok grup yang sama paling   
                                kurang 1 (satu) pekerjaan dalam kurun  
                                waktu 3 tahun terakhir baik di lingkungan
                                pemerintah maupun swasta, termasuk     
                                pengalaman subkontrak;                 
                              c. Memiliki pengalaman pekerjaan         
                                pembangunan/renovasi bangunan          
                                gedung/hunian dalam waktu 5 (lima)     

                                tahun terakhir.jasa.                   
                           2. Memiliki kemampuan untuk menyediakan     
                             sumber daya manusia minimal:              
                              a. 1 orang Pelaksana proyek SKK Level 6  
                                pengalaman minimal 1 (satu) tahun      
                              b. 1 orang Ahli K3 Konstruksi SKK Level 6
                                pengalaman minimal 1 (satu) tahun      

    18. Jadwal Tahapan 1. Tahapan Pelaksanaan Konstruksi Fisik         
       Pelaksanaan    2. Tahapan Pelaksanaan Pekerjaan Pemeliharaan    
       Pekerjaan                                                       

    Laporan                                                            

    20. Laporan Harian dan Laporan harian dan mingguan harus memuat hal-hal
       Mingguan       yang tertuang di pasal 12.1 Tahapan. Laporan harus
                      diterbitkan sebanyak 2 (dua) rangkap buku laporan
                      hardcopy. Laporan harus diserahkan selambat-     
                      lambatnya 1 (satu) hari setelah cut-off mingguan.

    21. Laporan       Laporan kemajuan pekerjaan harus memuat: schedule
       Kemajuan       pekerjaan mingguan rencana dan realisasi, kuantiti
       Pekerjaan      kemajuan pekerjaan dan dokumentasi lapangan.     

    22. Laporan Pekerjaan Laporan kemajuan pekerjaan harus memuat: daftar
       Pemeliharaan   pekerjaan cacat/ kekurangan dengan tindak lanjut yang
                      hasil akhirnya harus memenuhi persetujuan Divisi 
                      Pengguna Barang/Jasa dan PPK, diterbitkan sebanyak 2
                      (dua) rangkap buku laporan hardcopy dan diserahkan
                      selambat-lambatnya 3 (tiga) hari sebelum Serah Terima
                      Pertama.                                         
                            Hal-Hal Lain                               
                      Semua kegiatan jasa konstruksi berdasarkan KAK ini
    23. Produksi dalam harus dilakukan di dalam wilayah Negara Republik
       Negeri         Indonesia kecuali ditetapkan lain dengan pertimbangan
                      keterbatasan kompetensi dalam negeri.            

    24. Persyaratan   Jika kerjasama dengan penyedia jasa konstruksi lain
       Kerjasama      diperlukan untuk pelaksanaan kegiatan ini maka   
                      persyaratan berikut harus dipatuhi:              
                      Wajib mempunyai perjanjian kerjasama operasi atau
                      kemitraan yang memuat presentase kemitraan dan   
                      perusaaan yang mewakili kemitraan tersebut.      
    25. Pedoman       Pengumpulan data lapangan harus memenuhi         
       Pengumpulan    persyaratan berikut:                             
       Data Lapangan  Jika diperlukan, proses pengumpulan data dapat   
                      didampingi oleh personil satuan kerja Pejabat Pembuat
                      Komitmen.                                        
    26. Alih Pengetahuan Jika diperlukan, Penyedia Jasa Konstruksi berkewajiban
                      untuk menyelenggarakan pertemuan dan pembahasan  
                      dalam rangka alih pengetahuan kepada personil satuan
                      kerja Pejabat Pembuat Komitmen yang menangani    
                      pekerjaan ini.                                   

                              Jakarta, 23 Februari 2024                
                              Menetapkan,                              
                              Pejabat Pembuat Komitmen