RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT (RKS)
PEKERJAAN : DED REHAB GEDUNG PAKET 6
PEKERJAAN PENINGKATAN RUMAH POMPA
ZURICH
LOKASI : KOTA BALIKPAPAN
TAHUN ANGGARAN : 2025
PASAL 1
URAIAN UMUM
1.1. Nama Pekerjaan
Pekerjaan yang akan dilaksanakan adalah "Pekerjaan Peningkatan Rumah
Pompa Zurich" yang merupakan bagian dari "DED Rehab Gedung Paket 6".
1.2. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah Dinas Pekerjaan Umum Kota Balikpapan.
1.3. Lokasi Pekerjaan
Lokasi pekerjaan berada di Rumah Pompa Zurich, Kota Balikpapan.
1.4. Lingkup Pekerjaan
Lingkup pekerjaan yang dimaksud dalam RKS ini meliputi penyediaan seluruh
tenaga kerja, bahan/material, peralatan, dan alat bantu lainnya yang diperlukan
untuk melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan-pekerjaan berikut (namun
tidak terbatas pada)
1. Pekerjaan Persiapan.
2. Pekerjaan Pembongkaran.
3. Pekerjaan Atap dan Rangka Atap.
4. Pekerjaan Waterproofing dan Drainase Dakting.
5. Pekerjaan Dinding dan Roster.
6. Pekerjaan Lantai (Granit dan Epoxy).
7. Pekerjaan Mekanikal & Elektrikal (Penghawaan dan Pendingin).
8. Pekerjaan Finishing dan Pengecatan.
9. Pekerjaan Pembersihan dan Perapihan Akhir.
1.5. Referensi dan Standar
Seluruh pekerjaan harus dilaksanakan dengan mengikuti dan memenuhi syarat-
syarat dalam:
1. Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) ini.
2. Gambar-gambar Teknis (DED).
3. Berita Acara Penjelasan Pekerjaan (Aanwijzing).
4. Standar Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku, terutama yang berkaitan
dengan:
o SNI 03-2847-2019 (Struktur Beton)
o SNI 1729:2020 (Struktur Baja)
o SNI 7973:2013 (Spesifikasi Baja Ringan)
o Peraturan Umum Instalasi Listrik (PUIL) 2011.
PASAL 2
SYARAT-SYARAT UMUM PELAKSANAAN
2.1. Tenaga Kerja dan Keahlian
Pelaksana (Kontraktor) harus menyediakan tenaga kerja yang ahli, terampil, dan
berpengalaman untuk setiap jenis pekerjaan. Pelaksana wajib menunjuk seorang
Kepala Pelaksana yang bertanggung jawab penuh di lapangan.
2.2. Bahan dan Peralatan
1. Kontraktor wajib menyediakan seluruh bahan/material dan peralatan dalam
kondisi baru, berkualitas baik, dan sesuai dengan spesifikasi teknis dalam
RKS ini.
2. Sebelum pemesanan atau penggunaan, Kontraktor wajib mengajukan contoh
bahan (sample) dan/atau brosur teknis kepada Direksi Pengawas untuk
mendapatkan persetujuan tertulis.
3. Material yang tidak disetujui Direksi Pengawas harus segera dikeluarkan dari
lokasi proyek.
2.3. Gambar Kerja (Shop Drawing)
1. Kontraktor wajib membuat Gambar Kerja (Shop Drawing) untuk detail-detail
pekerjaan yang dianggap perlu oleh Direksi Pengawas (misalnya: detail pola
pasang baja ringan, detail flashing, pola lantai, dll).
2. Shop drawing harus diajukan minimal 7 (tujuh) hari sebelum pelaksanaan
pekerjaan terkait untuk disetujui Direksi Pengawas.
2.4. Keselamatan dan Kesehatan Kerja (K3)
Kontraktor wajib menerapkan sistem K3 di lokasi proyek, termasuk (namun tidak
terbatas pada) penyediaan Alat Pelindung Diri (APD) bagi seluruh pekerja,
rambu-rambu peringatan, dan alat pemadam api ringan (APAR).
2.5. Laporan dan Dokumentasi
Kontraktor wajib membuat laporan harian, mingguan, dan dokumentasi foto (0%,
50%, 100%) untuk setiap item pekerjaan sebagai bahan evaluasi progres
pekerjaan.
2.6. Gambar Purna Laksana (As-Built Drawing)
Setelah pekerjaan selesai, Kontraktor wajib menyerahkan Gambar Purna
Laksana (As-Built Drawing) yang mencerminkan seluruh pekerjaan terpasang,
sebanyak 3 (tiga) set (cetak dan digital).
PASAL 3
SYARAT-SYARAT TEKNIS BAHAN (SPESIFIKASI MATERIAL)
3.1. Pekerjaan Rangka Atap
1. Rangka Atap Baja Ringan: Mutu baja G550, lapisan anti karat $AZ100$
(Zinc-Aluminium). Profil C-Truss (tebal min. 0.75mm) dan Reng (tebal min.
0.45mm). Diproduksi oleh pabrikan terkemuka (setara Taso, Kencana Truss,
atau disetujui Direksi).
2. Sekrup: Menggunakan sekrup khusus baja ringan (Self-Drilling Screw) yang
bergalvanis.
3.2. Pekerjaan Penutup Atap dan Waterproofing
1. Atap Spandek: Jenis $KR-5/KR-9$, tebal minimal $0.35\text{mm TCT}$
(Total Coated Thickness), lapisan $AZ-100$. Warna ditentukan kemudian
oleh Direksi.
2. Flashing: Bahan dari $metal zincalume$ dengan tebal dan warna yang sama
dengan atap.
3. Waterproofing: Merek setara Sika (sesuai permintaan), 2 komponen
(Cementitious). Tahan cuaca dan Sinar UV.
4. Bahan Screeding: Semen Instan (Mortar) untuk screeding/leveling lantai
dakting.
5. Roof Drain: Bahan Cast Iron atau PVC berkualitas baik, diameter 2".
6. Pipa Drainase: Pipa PVC Tipe AW, diameter 2", merek setara Wavin,
Rucika, atau disetujui Direksi.
3.3. Pekerjaan Lantai
1. Granit Tile (Polish): Ukuran 60x60 cm, Polish (Mengkilap), Kualitas KW 1
(Presisi, rata, tidak bernoda). Warna ditentukan kemudian.
2. Granit Tile (Unpolish): Ukuran 60x60 cm, Unpolish/Kasar (Anti-slip),
Kualitas KW 1. Warna ditentukan kemudian.
3. Perekat Keramik: Menggunakan Semen Instan / Tile Adhesive (setara MU,
AM, Drymix).
4. Nat Keramik: Bahan pengisi nat (Tile Grout) yang tahan jamur dan tidak
menyusut.
5. Epoxy Lantai: Tipe solvent-free, chemical resistant, tebal minimal $500\text{
micron}$. Terdiri dari 1 lapis Primer Epoxy dan 1-2 lapis Top Coat Epoxy
(setara Sika Floor, Propan, atau disetujui Direksi).
3.4. Pekerjaan Dinding
1. Roster (Terawang): Bahan roster beton cetak press, ukuran dan motif
disesuaikan dengan roster existing (diajukan contohnya).
2. Bata: Menggunakan Bata Ringan (Hebel) atau Batako Press berkualitas baik,
sesuai arahan Direksi.
3. Semen Pasang & Plester: Menggunakan Semen Instan (Mortar) atau
adukan konvensional 1PC : 4PS (disetujui Direksi).
4. Acian: Menggunakan Semen Instan Acian atau Semen PC.
3.5. Pekerjaan Finishing (Pengecatan)
1. Cat Dinding Interior: Cat emulsi (water-based), anti-jamur, (setara Mowilex,
Dulux).
2. Cat Dinding Eksterior: Cat emulsi (water-based) khusus eksterior, tahan
cuaca/weather resistant (setara Mowilex Weathercoat, Dulux Weathershield).
3. Cat Primer (Dinding): Alkali-resistant wall sealer.
4. Cat Struktur Baja (IWF):
o Primer: Cat primer anti karat Zinchromate.
o Finish: Cat besi/baja (setara Emco, Avian).
5. Plamir: Plamir tembok (Wall Putty) interior.
3.6. Pekerjaan Mekanikal & Elektrikal (M&E)
1. Exhaust Fan: Tipe CKE 24/3-YL 24" atau setara, lengkap dengan instalasi.
2. Kipas Angin Dinding: Tipe Wall Fan WF-NBCW-24/1-TH atau setara,
lengkap dengan instalasi.
3. Air Conditioner (AC): Tipe AC 2PK STC50YV Daikin (Standard R-32) atau
setara, lengkap instalasi pipa refrigerant, pipa drainase, dan bracket outdoor.
4. Kabel Listrik: Kabel $NYM$ (indoor) atau $NYY$ (outdoor), inti tembaga,
isolasi PVC, ukuran disesuaikan beban (min. $3\text{x}2.5\text{mm}^2$ untuk
stop kontak, $2\text{x}1.5\text{mm}^2$ untuk lampu). Standar SNI (setara
Supreme, Kabelmetal, Eterna).
5. Pipa Pelindung Kabel: Pipa conduit High Impact PVC (setara Clipsal).
6. Stop Kontak & Saklar: Tipe in-bouw, (setara Panasonic, Broco).
PASAL 4
SYARAT-SYARAT TEKNIS PELAKSANAAN
4.1. Pekerjaan Persiapan dan Pembongkaran
1. Kontraktor wajib melakukan pembersihan lokasi dan pembongkaran item-item
existing (atap lama, rangka lama, sebagian dinding) sesuai gambar rencana.
2. Pembongkaran harus dilakukan dengan hati-hati agar tidak merusak struktur
bangunan atau panel listrik yang masih dipertahankan.
3. Material hasil pembongkaran harus dibuang keluar dari lokasi proyek secara
berkala.
4.2. Pekerjaan Dinding dan Roster
1. Pekerjaan pembongkaran dinding untuk roster harus rapi.
2. Pemasangan bata dan roster harus lurus, rata (vertikal dan horizontal), dan
menggunakan adukan yang sesuai.
3. Pekerjaan plesteran harus rata, halus, dan tegak lurus.
4. Pekerjaan acian dilakukan setelah plesteran kering sempurna.
4.3. Pekerjaan Rangka Atap dan Penutup Atap
1. Pemasangan rangka atap baja ringan WAJIB dilakukan oleh aplikator/tenaga
ahli bersertifikat.
2. Jarak kuda-kuda dan reng harus mengikuti perhitungan struktur dan
spesifikasi pabrikan.
3. Pemasangan atap spandek harus rapi, overlap minimal 1 gelombang, dan
menggunakan sekrup atap (roofing screw) dengan seal karet untuk
mencegah kebocoran.
4. Pemasangan flashing pada pertemuan atap dan dinding harus rapi, kedap
air, dan difinishing dengan sealant.
4.4. Pekerjaan Waterproofing dan Drainase Dakting
1. Permukaan dakting beton harus dibersihkan total dari kotoran, minyak, dan
debu.
2. Permukaan yang retak atau berlubang harus ditambal (patching) terlebih
dahulu.
3. Aplikasi screeding leveling harus dibuat dengan kemiringan yang cukup (min
1%) ke arah roof drain.
4. Pada pertemuan dinding dan lantai dakting, dibuat screeding segitiga
(fillet/skirting) untuk mencegah retak.
5. Aplikasi waterproofing (setara Sika 2 komponen):
o Permukaan dilembabkan (pre-wet).
o Lapis pertama diaplikasikan dengan kuas/roll.
o Pada sudut dan sambungan, dipasang polyester mesh/kassa selagi
lapisan pertama basah.
o Lapis kedua diaplikasikan setelah lapisan pertama mulai kering (2-4
jam), dengan arah menyilang.
o Area harus dilindungi dari hujan dan terik matahari langsung selama
24 jam.
o Setelah 48 jam, wajib dilakukan tes rendam (flood test) selama 1x24
jam untuk memastikan tidak ada kebocoran.
6. Pemasangan roof drain harus rata dengan screeding dan di-seal dengan
baik.
7. Pipa 2" disambungkan dari roof drain ke saluran pembuangan yang ada.
4.5. Pekerjaan Lantai
1. Lantai Granit (Ruang Panel dan Selasar):
o Permukaan lantai diratakan (leveling) jika perlu.
o Aplikasi perekat keramik (tile adhesive) menggunakan roskam gerigi.
o Granit dipasang dengan level yang rata, jarak nat (3mm) yang
konsisten.
o Pengisian nat dilakukan setelah 24 jam, dan sisa nat segera
dibersihkan.
2. Lantai Epoxy (Lantai Dalam):
o Grinding: Lantai beton existing wajib di-grinding menggunakan mesin
grinder lantai untuk membuka pori-pori dan meratakan permukaan.
o Cleaning: Permukaan dibersihkan total dari debu menggunakan
industrial vacuum cleaner.
o Primer: Aplikasi 1 lapis Primer Epoxy secara merata dan dibiarkan
kering sesuai petunjuk pabrik.
o Top Coat: Aplikasi 1-2 lapis Top Coat Epoxy hingga mencapai
ketebalan yang disyaratkan (min. 500 micron).
4.6. Pekerjaan Pengecatan
1. Dinding: Permukaan acian yang sudah kering sempurna dibersihkan,
diaplikasikan 1 lapis primer/alkali sealer, kemudian 2 lapis cat finish.
2. Struktur Baja (IWF): Permukaan baja dibersihkan dari karat, minyak, dan
kotoran (diamplas). Diaplikasikan 1 lapis cat primer zinchromate. Setelah
kering, diaplikasikan 2 lapis cat finish besi.
4.7. Pekerjaan Mekanikal & Elektrikal
1. Seluruh instalasi M&E (AC, Fan, Exhaust) harus dipasang oleh teknisi yang
ahli.
2. Instalasi kabel baru untuk stop kontak dan saklar harus ditarik dari panel
terdekat (jika kapasitas mencukupi) atau dari sumber yang ditentukan Direksi.
3. Kabel harus dipasang di dalam pipa conduit. Pemasangan di dinding baru
harus in-bouw (tertanam dalam plesteran).
4. Pipa drainase AC harus dialirkan ke saluran pembuangan terdekat, tidak
boleh menetes di dinding atau lantai.
5. Setelah terpasang, Kontraktor wajib melakukan testing & commissioning
untuk semua unit (AC, Exhaust, Kipas, Stop Kontak) dan disaksikan oleh
Direksi.
PASAL 5
PEKERJAAN AKHIR DAN PENUTUP
5.1. Pembersihan Akhir
Kontraktor wajib membersihkan seluruh lokasi proyek dari sisa material, kotoran,
dan alat-alat kerja sebelum serah terima pekerjaan.
5.2. Masa Pemeliharaan
Masa pemeliharaan untuk seluruh pekerjaan ditetapkan selama 180 (seratus
delapan puluh) hari kalender setelah Serah Terima Pertama (PHO). Kontraktor
wajib memperbaiki segala kerusakan yang timbul akibat kegagalan konstruksi
atau kualitas bahan selama masa pemeliharaan.
5.3. Penutup
Segala sesuatu yang belum tercantum dalam RKS ini namun dianggap perlu
oleh Direksi Pengawas akan ditentukan kemudian melalui adendum atau
instruksi tertulis, dan Kontraktor wajib melaksanakannya.